Chặn 'bán lúa non', huy động vốn khi chưa xong pháp lý dự án bất động sản

Tại tọa đàm "Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới" do CLB Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức ngày 30-5, ông Huỳnh Thanh Khiết - phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - cho hay các luật mới sẽ rút ngắn thời gian thực hiện các dự án nhà ở, giúp tăng nguồn cung các sản phẩm bất động sản.

Thủ tục dự án bất động sản 600 ngày sẽ giảm còn 160-300 ngày

Ông Huỳnh Thanh Khiết cho biết Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở...

Theo ông Khiết, việc bổ sung quy định sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, giúp tăng nguồn cung nhà ở cho người dân trong thời gian tới.

Ông Khiết cho biết với quy định hiện nay, thủ tục để triển khai dự án nhà ở phải mất đến 600 ngày mới xong, có những chủ đầu tư mất nhiều năm mới xong thủ tục khiến chi phí tăng, giá nhà đội lên. "Khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày", ông Khiết nói.

Còn với nhà ở xã hội, ông Khiết cho hay luật cũ quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải xác định giá đất, sau đó mới đề nghị miễn khoản tiền này. 

Còn luật mới lại quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không phải thực hiện thủ tục xác định số tiền được miễn và cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn khoản tiền này. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phát triển dự án nhanh hơn, giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Hết thời bán lúa non

Liên quan đến các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ông Khiết cho biết nếu như luật cũ không có giới hạn số tiền đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì luật mới quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi công trình đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trong đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Theo ông Khiết, quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng mới phát triển dự án đã nhận booking, hứa mua hứa bán hoặc nhận đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết.

Một vấn đề được nhiều chủ đầu tư quan tâm đó là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định rõ ràng về việc chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất, mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai 2013. 

Thế nhưng, luật mới lại ràng buộc chủ đầu tư nhiều điều kiện, trong đó có điều kiện "chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước" trước khi đưa vào kinh doanh.

"Điều này nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước mà đã huy động vốn toàn bộ dự án", ông Khiết nói.

Đối với quy định bảo lãnh của ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, ông Khiết cho hay luật mới vẫn yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng cấp bảo lãnh. Tuy nhiên, khách hàng được quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh khi ký hợp đồng mua bán.

Hạn chế tranh chấp liên quan đến pháp lý bất động sản Luật sư Châu Việt Bắc - phó tổng thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) - cho biết tỉ lệ tranh chấp liên quan đến bất động sản luôn ở mức cao. Theo ông, các dạng tranh chấp phổ biến về bất động sản trong thời gian qua là tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh. Thứ hai, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong mua bán bất động sản. Thứ ba, tranh chấp về hợp tác kinh doanh bất động sản... Theo ông Bắc, việc Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã quy định chặt chẽ hơn việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh và bổ sung các hành vi bị cấm sẽ giúp hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp như thời gian qua liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản. Đồng thời, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn cũng sẽ hạn chế được rủi ro, mâu thuẫn phát sinh.