Nở rộ chung cư 100 triệu đồng/m2
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, từ đầu năm đến nay, thành phố có 33 dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp cho thị trường 30.364 sản phẩm. Trong đó, hơn 80% là căn hộ chung cư với 24.556 căn.
So với năm 2024, chỉ sau ba quý, nguồn cung mới đạt xấp xỉ 80%, gần như đã tương đương. Thống kê của Savills cho thấy, năm ngoái Hà Nội đón thêm khoảng 30.900 căn hộ.
Dù nguồn cung phục hồi, mặt bằng giá căn hộ ở Hà Nội vẫn leo thang khi chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
Biểu đồ: Hồng Khanh. Nguồn: VARS IRE
Chung cư Hà Nội tiếp tục bước vào cuộc đua về giá, dự án sau cao giá hơn dự án trước, nở rộ căn hộ chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, thậm chí gấp đôi, gấp ba mức giá này.
Đầu tháng 7, dự án Long Biên Central tại quận Long Biên cũ (nay thuộc phường Việt Hưng) được khởi động với giá thăm dò thị trường (rumor) trung bình 118 triệu đồng/m2, chưa tính 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì.
Cũng trong tháng 7, dự án Sun Feliza Cầu Giấy (phường Cầu Giấy) đưa ra mức giá dự kiến 140-200 triệu đồng/m2, ghi nhận mức kỷ lục của chung cư sơ cấp tại quận Cầu Giấy cũ.
Tháng 6, dự án The Matrix Premium (phường Từ Liêm) gia nhập thị trường với giá trung bình 130 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi giai đoạn đầu mở bán cách đây 4 năm.
Đáng chú ý, dự án Noble Crystal Tây Hồ nằm trong khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra, ghi nhận mức giá sơ cấp 188-330 triệu đồng/m2, đắt ngang nhiều biệt thự liền kề.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản ngày càng lệch pha. Biểu đồ: Hồng Khanh (Nguồn: VARS IRE)
Cũng gia nhập “câu lạc bộ” chung cư 100 triệu đồng/m2, Hausman Premium Residence (Khu đô thị FLC Premier Parc, phường Đại Mỗ) có mức giá dao động 100-120 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận một số dự án có mức giá từ 60-90 triệu đồng/m2, xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Tại Hoàng Mai, dự án Galia Hanoi đưa mức giá dự kiến hơn 80 triệu đồng/m2 sau hơn một thập kỷ “đứng hình”. Hay ở Thanh Trì, Tân Hoàng Minh ra mắt Greenera Southmark Premium cũng với giá dự kiến 80 triệu đồng/m2.
Năm ngoái, tại huyện Đông Anh, dự án chung cư trong đại đô thị đã được chào 90-100 triệu đồng/m2, cạnh tranh với khu vực trung tâm.
“Ai có tiền mà mua?”
Với mức giá chung cư mới trên, theo tính toán của chị Thanh Thúy (Ninh Bình), để sở hữu căn hộ nhỏ nhất khoảng 50m2 một phòng ngủ tại Long Biên, người mua phải chi khoảng 5,9 tỷ đồng. Với căn 4 phòng ngủ, chi phí lên tới 18-19,5 tỷ đồng, ngang ngửa giá liền kề ở khu vực ven đô.
Hay, căn hộ nhỏ nhất có diện tích hơn 30m2 tại dự án ở phường Từ Liêm cũng có giá khoảng 4,4 tỷ đồng. Mức giá này khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao, thu nhập khá.
Ngày 22/9, tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nêu rõ phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp, có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn.
Thủ tướng đề nghị làm rõ "thị trường bất động sản có bị thao túng hay không" để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường.
Người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh việc phải có câu trả lời cho tình trạng "giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi".
"Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một mét vuông chung cư, ai có tiền mà mua?" - Thủ tướng đặt vấn đề tại phiên họp.
Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), giá căn hộ tăng cao kéo theo lượng sản phẩm giá rẻ trên thị trường giảm mạnh. Tại Hà Nội và TPHCM, các căn hộ dưới 2 tỷ đồng chiếm tỷ trọng rất thấp, chủ yếu là chung cư cũ, nằm ở vị trí xa trung tâm.
Thống kê cho thấy, tại Hà Nội, căn hộ có giá trên 5 tỷ đồng chiếm hơn 55,6% tổng nguồn cung thứ cấp; căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ còn 3,9%.
Biểu đồ: Hồng Khanh (Nguồn: Viện Kinh tế Xây dựng)
Ở TPHCM, tỷ lệ căn hộ trên 5 tỷ đồng chiếm gần 48%, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ chỉ chiếm khoảng 7% khiến người mua thực đang ngày càng bị đẩy ra khỏi cuộc chơi trên thị trường.
Biểu đồ: Hồng Khanh (Nguồn: Viện Kinh tế Xây dựng)
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha. Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (từ 25-50 triệu đồng/m2), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm, lần lượt từ 19% và 33% năm 2019 còn 7% và 19% vào năm 2024.
Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn kể từ năm 2023.
Quý II/2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội tăng gần 88% so với năm 2019, đạt 75 triệu đồng/m2. VARS IRE cho rằng, trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm.
Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba lần.
Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại, để mua một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70 m2 (giá khoảng 5,3 tỷ đồng), gia đình trên phải mất gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập.