Hà Nội đang đề xuất thí điểm không cần công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất trong các dự án bất động sản. Nội dung này có phù hợp với pháp luật hiện hành?
Sở Nông nghiệp và Môi trường vừa có đề xuất gửi UBND TP Hà Nội về việc xin thí điểm không công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản là hợp đồng tặng cho giữa cá nhân với cá nhân trong dự án bất động sản tại thủ đô.
Người dân đến chứng thực giấy tờ tại Trung tâm phục vụ hành chính công phường Cát Lái, TP.HCM - Ảnh: HỮU HẠNH
Lãnh đạo UBND TP Hà Nội giao Văn phòng UBND TP tham mưu, báo cáo các cơ quan thẩm quyền xem xét, cho phép triển khai nội dung trên theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.
Trước đó TP.HCM đã thí điểm việc giao dịch mua bán xe không phải công chứng, chứng thực.
Không công chứng mua bán xe là hợp lý, nhưng nhà đất thì...
Do nhà, đất có giá trị cao gấp nhiều lần so với xe, nên việc thí điểm của TP.HCM nếu được nhiều đồng thuận thì dường như dư luận đang có sự dè dặt đối với việc thí điểm của Hà Nội… Quan trọng hơn, nội dung chuẩn bị triển khai trên không phù hợp với nhiều luật hiện hành.
Khoản 1 điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Với Luật Đất đai 2024 (khoản 3 điều 27; khoản 1, 3 điều 131) thì tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải làm hợp đồng được công chứng, hoặc chứng thực và phải đăng ký biến động (thường gọi là sang tên).
Cũng theo Luật Đất đai 2024, việc bắt buộc công chứng, chứng thực giao dịch về đất chỉ được loại trừ đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất… mà một bên, hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo đó khi thực hiện các giao dịch này với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hai bên được tự quyết đi công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc không.
Điều 164 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định việc tặng cho nhà phải được công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức… thì được thực hiện theo nhu cầu).
Không cần công chứng do ít xảy ra rủi ro?
Rất có thể vì cho là các giao dịch nhà, đất nêu trên đối với các tổ chức thường ít xảy ra rủi ro nên hai Luật Nhà ở, Luật Đất đai đã có sự nới lỏng trong việc công chứng, chứng thực hợp đồng.
Tuy nhiên khi pháp luật luôn có sự thay đổi để phù hợp với thực tiễn cuộc sống, thì tại sao không thể tính toán giảm bớt thủ tục này trong các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân bằng cách thử nghiệm ở giao dịch tặng cho trong các dự án bất động sản để có cơ sở cho những quyết định tiếp theo?
Có lẽ để mọi người có thêm thông tin tham khảo trước khi tán thành hay không ủng hộ dự tính thử nghiệm đã nêu, các cơ quan chức năng ở TP Hà Nội nên thống kê về số lượng, tỉ lệ có liên quan, như số hợp đồng tặng cho nhà, đất được công chứng, chứng thực trong giai đoạn nhất định.
Tương tự là số vụ án tranh chấp; số vụ mà hợp đồng được công nhận hiệu lực; số vụ mà hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu, lý do vô hiệu thuộc về nghiệp vụ công chứng, chứng thực hay ở những nội dung khác mà người công chứng, chứng thực không thể biết được…
Bị xử vô hiệu do công chứng trái pháp luật
Trong vụ tranh chấp xảy ra tại Quảng Trị (cũ), diện tích đất được chính quyền cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, nhưng cha mẹ đã tự tặng cho một phần đất cho một người con. Hợp đồng tặng cho đất này được công chứng vào năm 2015 và người được tặng cho đất được cấp giấy chứng nhận vào cùng năm.
Bản án phúc thẩm năm 2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã tuyên xử hợp đồng tặng cho đất đó vô hiệu…
Tại Kon Tum (cũ) có vụ lập hợp đồng tặng cho nhà, đất tại nhà do người chủ sở hữu bị liệt, không đi lại được. Dù công chứng viên không có mặt tại địa điểm đó nhưng ở lời chứng thực trong hợp đồng lại thể hiện công chứng viên có mặt.
Ngoài ra không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện việc tặng cho nhà, đất là ý chí, nguyện vọng của người tặng cho; tuy người tặng cho có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi nhưng lại không có người giám hộ…
Bản án phúc thẩm năm 2022 của tòa án nhân dân tỉnh này đã tuyên xử hợp đồng tặng cho nhà, đất đó vô hiệu.