Theo Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Luật Đất đai, được Quốc hội thông qua ngày 11/12, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã được nới lỏng so với trước đây.
Theo quy định mới có hiệu lực từ 1/1/2026, thửa đất được tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được chủ đất liền kề cho đi qua để nối với đường giao thông.
Trong khi đó, Điều 220 Luật Đất đai 2024 chỉ nêu yêu cầu chung “phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có”, nhưng chưa làm rõ khả năng sử dụng lối đi chung qua thửa đất liền kề.
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá, nghị quyết đã bổ sung và cụ thể hóa, cho phép dùng lối đi chung nếu được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý.
Cũng theo luật sư Tuấn, nghị quyết quy định khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa.
Từ năm 2026 sẽ nới lỏng tiêu chí, điều kiện tách thửa và hợp thửa đất. Ảnh minh họa: Hồng Khanh
“So với Luật Đất đai 2024, vốn quy định việc chuyển mục đích một phần thửa đất gắn với yêu cầu tách thửa, trừ một số trường hợp đặc biệt (như thửa có đất ở và đất khác), quy định tại nghị quyết là nới lỏng và mở rộng hơn, giảm bớt yêu cầu tách thửa trong thực tế”, ông Tuấn nói.
Đối với hợp thửa, nghị quyết cho phép hợp thửa mà không bắt buộc các thửa phải cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng đất.
Theo chuyên gia, điều này khác với quy định tại Luật Đất đai 2024, theo đó ba tiêu chí trên phải thống nhất thì mới được hợp thửa, trừ một số ngoại lệ hạn chế. Vì vậy, nghị quyết mang tính linh hoạt hơn.
Luật sư Tuấn cho rằng quy định mới giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí cho người dân. Nhìn chung, các điều chỉnh này tăng tính linh hoạt trong sử dụng đất, phù hợp hơn với nhu cầu thực tiễn và góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của người dân.
Đơn giản hóa cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Một điểm mới khác tại nghị quyết là việc đơn giản hóa cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Điều 5 nghị quyết quy định căn cứ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất bằng giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K); đồng thời có khấu trừ phần chi phí xây dựng hạ tầng theo pháp luật về xây dựng.
Đánh giá về tác động của quy định này, theo ông Tuấn, việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K, đồng thời tính thêm chi phí hạ tầng, giúp đơn giản hóa đáng kể phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính, giảm sự phụ thuộc vào quy trình xác định giá đất cụ thể thường theo phương pháp thặng dư - thường được áp dụng khi xác định giá đất đối với các dự án đầu tư, dẫn đến kéo dài và dễ phát sinh chênh lệch.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý, việc bỏ quy định áp dụng giá đất cụ thể (được sử dụng liên tục từ năm 2006 đến nay) thay thế bằng bảng giá đất và hệ số K có thể làm giảm nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đặc biệt đối với các dự án đầu tư có giá trị lớn.