Sửa đổi, bổ sung quy định về nhà ở xã hội
Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là các quy định về nhà ở xã hội.
Cụ thể, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của 4 Nghị định sau:
1- Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
2- Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở.
3- Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
4- Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP).
Ngoài ra, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại 2 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 và Nghị định số 144/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 về phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Mở rộng tiêu chí xác định điều kiện chưa có nhà ở
Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về điều kiện nhà ở theo hướng mở rộng tiêu chí xác định điều kiện chưa có nhà ở, bao gồm cả trường hợp không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận và không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Đồng thời, thẩm quyền xác nhận cũng được quy định theo hướng rộng hơn là giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai. Cụ thể:
"1. Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội xác nhận theo quy định tại khoản này."
Bổ sung cơ chế kê khai, cam kết, hậu kiểm về thu nhập
Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội theo hướng chuyển thẩm quyền xác nhận từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã và bổ sung cơ chế kê khai, cam kết, hậu kiểm thu nhập.
Quy định mới cũng xác định rõ đơn đề nghị xác nhận là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Mức trần thu nhập vẫn giữ theo quy định cũ (độc thân không quá 15 triệu đồng/tháng; đã kết hôn tổng thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng). Cụ thể:
"2. Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Công an cấp xã nơi công dân thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại tại thời điểm công dân đề nghị, có trách nhiệm xác nhận các thông tin gồm: Họ, chữ đệm và tên; Ngày, tháng, năm sinh; giới tính; số định danh cá nhân; ngày, tháng, năm cấp thẻ căn cước/căn cước công dân; nơi thường trú/nơi tạm trú/nơi ở hiện tại.
Công dân có trách nhiệm kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng. Công an cấp xã phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập bình quân hàng tháng của công dân đối với các trường hợp cần thiết.
Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập quy định tại khoản này đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội".
Trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án và không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn theo hướng mở rộng và chuẩn hóa hình thức công khai thông tin trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, đa dạng hóa cách nộp hồ sơ (trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi người lao động làm việc).
Đồng thời, quy định rõ thời hạn xử lý hồ sơ; thứ tự đối tượng ưu tiên, cách xử lý khi số đối tượng ưu tiên vượt chỉ tiêu… Cụ thể:
1. Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội thực hiện như sau:
a) Sau 30 ngày, kể từ khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án để công bố công khai tại trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) hoặc Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, chuẩn bị hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội và thực hiện việc theo dõi, giám sát.
Thông tin công khai gồm: Tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ/căn nhà (trong đó bao gồm: Số căn hộ/căn nhà để bán; diện tích căn hộ; giá bán (tạm tính) đối với từng loại căn hộ/căn nhà; dự kiến thời gian bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký và các nội dung khác có liên quan).
Trường hợp hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã được kết nối, khai thác thì thực hiện công khai thông tin về dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên hệ thống này theo quy định của pháp luật về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư công khai thông tin về thời điểm bắt đầu tiếp nhận, kết thúc tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, số căn hộ/căn nhà để bán, diện tích căn hộ, giá bán nhà ở xã hội trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và gửi Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công khai trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
Việc công khai thông tin phải thực hiện tối thiểu 30 ngày trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ;
c) Trên cơ sở các thông tin về dự án nhà ở xã hội đã được công khai, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án. Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội không được đồng thời đăng ký mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án trong cùng một thời điểm.
Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 76 của Luật Nhà ở phải có xác nhận về đối tượng của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo mẫu hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận về đối tượng.
Việc nộp hồ sơ được thực hiện thông qua hình thức trực tiếp, trực tuyến hoặc dịch vụ bưu chính hoặc nộp cho cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi cá nhân đang làm việc để tổng hợp, gửi chủ đầu tư dự án.
Thời gian nộp, tiếp nhận hồ sơ do chủ đầu tư quyết định nhưng tối thiểu là 30 ngày kể từ ngày bắt đầu tiếp nhận hồ sơ;
d) Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội bao gồm: đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục II của Nghị định này; giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có giá trị trong thời gian 12 tháng, tính từ thời điểm xác nhận.
Người đăng ký mua nhà ở xã hội phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở và chịu trách nhiệm về việc bảo đảm đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại thời điểm ký hợp đồng mua bán;
đ) Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm tổng hợp Danh sách đăng ký mua nhà ở xã hội, trong đó thể hiện thông tin cá nhân của người đăng ký và các thành viên trong hộ gia đình được khai tại Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội; gửi Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra người đăng ký mua nhà ở xã hội đã được hưởng hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Sở Xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được Danh sách đăng ký.
Chủ đầu tư có trách nhiệm rà soát, đánh giá, tổng hợp ý kiến của Sở Xây dựng và đối chiếu với các quy định của pháp luật về nhà ở để xác định hồ sơ đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, công khai Danh sách các hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định và các hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện tại địa điểm thực hiện dự án, trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có).
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai Danh sách các hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Đối với hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện thì gửi trả lại và nêu rõ lý do trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công khai Danh sách;
e) Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký đủ điều kiện trong danh sách tại điểm đ khoản này bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ/căn nhà dự kiến bán thì việc mua bán được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;
g) Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký đủ điều kiện trong danh sách tại điểm đ khoản này lớn hơn tổng số căn hộ/căn nhà dự kiến bán thì chủ đầu tư tổ chức việc bốc thăm để lựa chọn người được mua nhà ở xã hội.
Hình thức bốc thăm do chủ đầu tư quyết định nhưng phải có sự giám sát của đại diện Sở Xây dựng địa phương, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Công an cấp xã nơi có dự án, xác nhận vào biên bản kết quả bốc thăm;
h) Trường hợp dự án có đối tượng ưu tiên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với số lượng căn hộ bằng tổng số hồ sơ đủ điều kiện của các nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đủ điều kiện trong danh sách quy định tại khoản này nhân với tổng số căn hộ/căn hộ nhà ở xã hội dự kiến bán.
Việc ưu tiên đối tượng là nữ giới được áp dụng đối với trường hợp người đứng đơn đăng ký là nữ giới đơn thân hoặc phải là chủ hộ của hộ gia đình trên cơ sở dữ liệu về cư trú.
Đối tượng ưu tiên quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở được bố trí căn hộ/căn nhà theo thứ tự lần lượt như sau: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư theo hình thức mua nhà ở xã hội, nữ giới.
Trường hợp số lượng đối tượng ưu tiên trong 01 nhóm vượt quá số lượng căn hộ/căn nhà ưu tiên còn lại thì thực hiện bốc thăm giữa nhóm đối tượng ưu tiên đó, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm cùng với các đối tượng không ưu tiên;
i) Sau khi nhà ở đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với khách hàng; đồng thời cập nhật thông tin về giao dịch, đối tượng đã mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai Danh sách các khách hàng đã ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội (bao gồm cả các thành viên trong hộ gia đình) tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư, tại địa điểm thực hiện dự án và tại Sàn giao dịch bất động sản (nếu có) hoặc trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).
2. Trình tự, thủ tục cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này và không phải nộp các giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở và thu nhập. Trường hợp thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công thì người thuê nộp các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội (nếu có)."
Chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê đủ điều kiện khi có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm
Ngoài ra, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 12 Điều 78 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về quy định chuyển tiếp đối với việc bán nhà ở xã hội đang cho thuê.
Quy định mới cho phép chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê đủ điều kiện khi có nhu cầu mua nhà trước thời hạn 10 năm, dài hơn so với quy định cũ là trước 05 năm.
Ngoài ra, quy định mới mở rộng thêm phương án bán lại nhà ở xã hội cho Quỹ nhà ở quốc gia và bổ sung chi tiết cách xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê (bao gồm giá thẩm định, lãi vay, khấu hao...). Cụ thể:
"12. Trường hợp đang cho thuê nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà ở cho người đang thuê nếu người thuê nhà ở có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm và đảm bảo đúng đối tượng, điều kiện theo quy định của Nghị định này hoặc bán lại nhà ở này cho Quỹ nhà ở quốc gia.
Giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê gồm: giá bán đã được thẩm định, xác định tại thời điểm xác định, thẩm định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với thời gian thuê và trừ đi phần giá trị khấu hao nhà ở.
Giá trị khấu hao nhà ở được xác định bằng giá bán nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định nhân với thời gian đã thuê chia cho số năm thu hồi vốn đầu tư đã tính toán để cho thuê."
Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 09/02/2026.