Mất giấy tờ mua bán đất bằng giấy viết tay, liệu có được phép cấp sổ đỏ?

Thời gian qua, nhiều địa phương trên cả nước gánh chịu thiệt hại nặng nề do bão lũ. Không chỉ nhà cửa, tài sản bị cuốn trôi, mà nhiều hộ dân còn mất toàn bộ giấy tờ quan trọng, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Nhiều bạn đọc đặt câu hỏi: Trường hợp sổ đỏ bị lũ cuốn trôi thì cần làm gì để được cấp lại? Nếu giấy tờ mua bán viết tay cũng bị mất theo dòng nước, người dân có còn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không?

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, về nguyên tắc, mua bán đất đai phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; các bên giao nhận sổ đỏ và hoàn tất thủ tục sang tên từ người bán sang người mua.

Quy định pháp luật là rõ ràng, song thực tế vì nhiều lý do khác nhau, các giao dịch lại chỉ dừng ở mức lập giấy tờ viết tay, không sang tên dù người mua đã sinh sống ổn định hàng chục năm.

Để tháo gỡ và hợp thức hoá những tồn tại kéo dài này, Điểm XI, Mục C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1.7.2025 đã thiết lập một hành lang pháp lý mới, cho phép hợp thức hóa các giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, nếu người mua đã sử dụng ổn định và có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong phạm vi bài viết, giấy tờ mua bán viết tay được hiểu là việc người bán và người mua tự lập văn bản với nhau, không thông qua hợp đồng công chứng, chứng thực theo đúng trình tự pháp luật.

Tóm lược quy định trên có thể thấy quan hệ giao dịch gồm: i) Người bán; ii) Người mua; iii) Đối tượng là thửa đất.

Trường hợp 1: Thửa đất chưa có sổ đỏ.

Người dân làm thủ tục cấp sổ lần đầu, nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất. Thành phần quan trọng nhất là giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của hai bên. Trình tự thực hiện theo thủ tục cấp sổ đỏ được quy định tại Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 2: Thửa đất đã có sổ đỏ đứng tên người bán.

Người mua làm thủ tục đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp sổ mới đứng tên mình. Hiểu đơn giản, đất đã có sổ của người bán, cơ quan đăng ký sẽ căn cứ sổ cũ để cấp sổ mới cho người mua.

Hồ sơ quan trọng nhất gồm: sổ đỏ của người bán và giấy tờ chuyển quyền có đủ chữ ký hai bên.

Trình tự gồm các bước:

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho người bán (nếu xác định được nơi cư trú). Nếu không rõ địa chỉ, cơ quan này sẽ thông báo ba lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương; đồng thời đề nghị UBND cấp xã niêm yết công khai việc cấp sổ cho người mua.

Sau 30 ngày kể từ khi thông báo và niêm yết, nếu không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, cơ quan đăng ký sẽ cấp sổ cho người mua. Nếu phát sinh đơn thư, hồ sơ được hướng dẫn chuyển đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Có thể thấy, ở cả hai trường hợp, thành phần hồ sơ đều yêu cầu phải có giấy tờ chuyển quyền với chữ ký của người bán và người mua. Tuy nhiên, thực tế không hiếm trường hợp người mua đã làm mất giấy tờ mua bán viết tay. Khi đó, hồ sơ đề nghị cấp sổ bị trả lại, yêu cầu bổ sung giấy tờ mà người dân không thể cung cấp.

Cách phổ biến nhất là người mua tìm gặp người bán để lập lại giấy tờ có đủ chữ ký. Nhưng thực tế tình huống này thường bị “mắc” vì người bán yêu cầu thêm tiền, né tránh, không ký, hoặc không thể tìm được địa chỉ. Không có giấy tờ mua bán, hồ sơ rơi vào bế tắc.

Một cách ít phổ biến hơn và phụ thuộc nhiều vào sự hỗ trợ, linh hoạt của cơ quan giải quyết là xây dựng quy trình niêm yết, xác minh, ghi nhận quá trình sử dụng ổn định và việc mua bán thực tế… để làm căn cứ xem xét hồ sơ.

Cơ sở lý luận của phương án này xuất phát từ nguyên tắc: cấp sổ cho dân là để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và phòng ngừa tranh chấp. Sổ đỏ còn có thể niêm yết thông báo mất để cấp lại thì giấy tờ mua bán cũng có thể được xác minh theo cơ chế công khai, minh bạch. Tinh thần của một nền hành chính kiến tạo là phải giải quyết được những bài toán thực tiễn của người dân khi pháp luật đã mở đường.