Pháp luật về nhà ở đã quy định rõ về đối tượng, điều kiện, hợp đồng thuê, thuê mua và bán nhà ở xã hội đồng thời đã quy định rõ việc xử lý các vi phạm trong việc thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của pháp luật.
Theo phản ánh của ông Nguyễn Pháp, tại TP. Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên có dự án nhà ở xã hội Bích Hợp được cho phép xây dựng và khởi công vào năm 2017, dành cho những người thu nhập thấp, chưa có nhà ở trong địa bàn sinh sống làm việc.
Thời điểm đó, ông Pháp chưa có đủ điều kiện về tài chính và cũng nghe thông tin người đăng ký đã đủ (ưu tiên cho những người có công với cách mạng và những người hoạt động, làm việc trong cơ quan nhà nước) nên ông không đăng ký.
Dự án hoàn thành xong và phân thành khu A, khu B. Khu A đều đã được cấp sổ đỏ (thời gian sử dụng đất lâu dài), còn khu B hiện tại vẫn chưa được cấp sổ, vì lý do pháp lý và những vấn đề liên quan khác đến việc chủ dự án cho thuê, hoặc bán nhà ở xã hội…
Do nhu cầu, ông Pháp đã đi thuê lại nhà ở xã hội để ở. Ông thuê trực tiếp từ chủ sử dụng nhà ở xã hội, sau đó ông đề nghị chủ sử dụng nhà ở xã hội chuyển nhượng cho ông theo quy định pháp luật.
Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng, ông Pháp đã liên hệ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố để đăng ký sang tên. Sau khoảng 01 tháng thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trả hồ sơ với lý do:
- Hợp đồng chuyển nhượng đúng quy định, hoàn toàn hợp lệ, nhưng dự án nhà ở xã hội Bích Hợp là dự án cho thuê trong 50 năm, nên không xác nhận việc chuyển nhượng được (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đề thời gian sử dụng đất: lâu dài).
- Chưa có bảng giá đất để áp dụng cho loại đất sử dụng cho dự án nhà ở xã hội, do đó chưa có cơ sở để tính thuế đất.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời thêm, sẽ xin ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền để xem xét. Tuy nhiên đến nay ông Pháp không nhận được hồi âm.
Ông Pháp đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, tháo gỡ vướng mắc để ông có thể hoàn thành thủ tục cho căn nhà.
Bộ Xây dựng trả lời về mặt nguyên tắc như sau:
Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên mua, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian cho thuê, thuê mua; bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm; mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội...
Ngày 29/6/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Theo đó, tại Điều 88 quy định như sau:
Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ mục đích cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội...
Tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế".
Tại điểm c khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế".
Tại điểm c khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế".
Tại điểm d khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này, bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều này".
Như vậy, pháp luật về nhà ở đã quy định rõ về đối tượng, điều kiện, hợp đồng thuê, thuê mua và bán nhà ở xã hội đồng thời đã quy định rõ việc xử lý các vi phạm trong việc thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của pháp luật. Đề nghị ông căn cứ các quy định nêu trên để thực hiện.
Trường hợp vướng mắc, đề nghị ông có văn bản hỏi Sở Xây dựng để được giải quyết theo đúng thẩm quyền và đúng quy định của pháp luật.