Ưu - nhược của quy định chỉ tiêu dân số với chung cư ở Hà Nội

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 34 quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác. Theo đó trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ, hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Với căn hộ một phòng ở của chung cư thương mại, diện tích sử dụng 25-45 m2 tính một người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45-70 m2 tính 2 người; căn hộ trên 70-100 m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng trở lên, diện tích trên 100-125 m2 tính 4 người; từ 125 m2 trở lên tính 5 người ở.

Với nhà ở xã hội, căn hộ một phòng ở, diện tích sử dụng 25-45 m2 tính một người; căn hộ 2-3 phòng, trên 40-55 m2 tính 2 người; trên 55-70 m2 tính 3 người; trên 70-77 m2 tính 4 người ở.

Quản lý đô thị, tạo môi trường sống tốt hơn

Lãnh đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội cho biết Quyết định 34 được xây dựng dựa trên tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Bộ Xây dựng, điều tra dân số năm 2019 và dân số những năm gần đây của thành phố (hơn 8,5 triệu). Mục tiêu là kiểm soát dân số theo chỉ tiêu đã được xác định; thống nhất toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng.

Về mặt quản lý nhà nước, văn bản này giúp các khu vực đô thị cân đối được hạ tầng kỹ thuật, đường sá, giao thông, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, giúp quản lý đô thị tốt hơn, tránh quá tải. "Đây là phương pháp linh hoạt tính dân số cân đối với hạ tầng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khi xây dựng dự án. Quy định này không cấm người dân ở quá chỉ tiêu trong căn hộ", lãnh đạo Sở nói.

TS.KTS Ngô Trung Hải, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, đánh giá Quyết định 34 là cơ sở để thành phố phê duyệt các đồ án quy hoạch khu đô thị theo đúng định hướng, tạo môi trường sống tốt hơn cho cư dân khu đô thị, xóa tình trạng nhà đầu tư nhồi nhét nhiều nhà cao tầng như một số khu hiện nay.

Với thực trạng nhiều khu đô thị ở Hà Nội có nhiều chung cư, mật độ dân số lớn gây quá tải hạ tầng, ông Hải đề xuất đưa mật độ cư trú (số người trên diện tích đất ở) vào các chỉ tiêu quy hoạch nhà ở đô thị. Mật độ cư trú (người/ha đất ở) sẽ đảm bảo lượng người phù hợp với hạ tầng, ví dụ tòa 20-25 tầng có thể tính mật độ cư trú 500-700 người/ha; nhà thấp tầng, mật độ khoảng 200-300 người/ha.

Chỉ tiêu chưa sát thực tế có thể gây quá tải hạ tầng

Từ góc độ của nhà đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Văn Long, lãnh đạo một doanh nghiệp, cho rằng chỉ tiêu số người trong căn hộ theo Quyết định 34 chưa phù hợp với đặc điểm gia đình Việt Nam. Căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 45-70 m2 thường có vợ chồng và 1-2 con sinh sống, song quy định của Hà Nội chỉ tính 2 người. Chỉ tiêu không sát thực tế có thể gây quá tải hạ tầng cho khu đô thị, cư dân thiếu chỗ để xe, trẻ không đủ chỗ học, điện, nước không được đảm bảo...

Theo ông Long, quy định chỉ tiêu dân số giúp các đơn vị lập quy hoạch cân đối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, song thực tế mật độ dân cư tại mỗi khu chung cư sẽ không giảm vì người dân vẫn sinh sống theo nhu cầu của mình. Do đó đơn vị lập quy hoạch cần áp dụng chỉ tiêu cận trên để tính toán xây dựng hạ tầng, ví dụ tính dân số trong một khu đô thị khoảng 1000-1.500 người thì cần quy hoạch hạ tầng đáp ứng cho 1.500 người để không bị quá tải sau này.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng số người ở thực tế trong mỗi căn hộ thường cao hơn chỉ tiêu cơ quan quy hoạch lập ra, nguy cơ gây quá tải hạ tầng như đường sá, trường học... Vì thế, thành phố phải tính toán tỷ lệ tăng dân số để nâng chất lượng hạ tầng, đảm bảo dân số tăng lên thì hạ tầng đáp ứng.

Ngoài ra, theo ông Đính, Hà Nội đặt chỉ tiêu diện tích sống cao thì chủ đầu tư phải xây căn hộ rộng, đẩy giá thành lên cao, nhất là ở nội đô nơi có quỹ đất hạn chế. Trong bối cảnh giá căn hộ đang cao, việc này sẽ khiến một bộ phận lớn dân cư đô thị không đủ khả năng mua được nhà.

Việc Hà Nội đặt chỉ tiêu căn hộ tối thiểu 25 m2 cho một người thì các căn hộ nhỏ dưới 25 m2 sẽ không được xây dựng. Ông Đính cho rằng cần phân chia linh hoạt theo nhu cầu người dân trong các dự án. Tại Thái Lan, Singapore có những căn hộ chỉ 15-23 m2 dành cho người độc thân, không có bếp, có khu sinh hoạt, giải trí chung trong tòa nhà. Việt Nam có thể phát triển những dạng căn hộ này phục vụ người độc thân. Những căn hộ nhà xã hội nên tăng chỉ tiêu số người, hoặc có diện tích nhỏ hơn quy định hiện nay để vừa túi tiền với nhóm thu nhập thấp.