Bảng giá đất các địa phương ban hành cần tránh tình trạng bị định giá thiếu thực tế, quá cao gây khó cho doanh nghiệp, quá thấp gây thất thu ngân sách.
Giảm gánh nặng cho địa phương
Liên quan đến bảng giá đất, tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 159. Theo đó, cơ quan này đưa ra hai phương án.
Phương án 1: UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất có thể được lập đến từng thửa đất.
Phương án 2: Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ sẽ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.
Như vậy, bảng giá đất tại các địa phương sẽ được ban hành 5 năm một lần và sẽ có hệ số điều chỉnh hằng năm cho phù hợp với chu kỳ 5 năm. Đây là khác biệt lớn so với quy định của Luật Đất đai 2024, khi bảng giá đất được ban hành hằng năm.
Phương án 5 năm ban hành một lần bảng giá đất tại các địa phương nhận được sự đồng tình từ các chuyên gia. Ảnh: Hoàng Hà
Chia sẻ với PV, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), cho hay, phương án điều chỉnh bảng giá đất 5 năm một lần kèm hệ số điều chỉnh hàng năm là một cải tiến thể hiện tư duy linh hoạt, hài hòa giữa tính ổn định pháp lý và khả năng thích ứng với biến động thị trường.
Theo ông Huy, việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần giúp doanh nghiệp dễ lập kế hoạch dài hạn; chính quyền địa phương giảm gánh nặng cập nhật hàng năm; hệ thống chính sách nhất quán, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Trong khi đó, hệ số điều chỉnh hàng năm giúp phản ánh kịp thời xu thế giá đất tại từng khu vực, linh hoạt theo điều kiện kinh tế - xã hội thực tế, tránh tình trạng “giá khung cố định, thực tế trôi nổi”.
“Tuy nhiên, xây dựng hệ số điều chỉnh cần dựa trên dữ liệu thị trường minh bạch, cập nhật liên tục, có sự tham gia của các bên liên quan. Cần công khai hệ số, phương pháp tính và có cơ chế khiếu nại minh bạch để tránh khiếu kiện kéo dài”, ông Huy góp ý.
Cần đưa giải phóng mặt bằng vào nội dung sửa đổi
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách bạch thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và thứ cấp là chủ trương đúng đắn. Tuy nhiên, để luật thực sự đi vào cuộc sống, cần bổ sung thêm một số nội dung, đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt bằng - một nút thắt lớn trong phát triển kinh tế.
Theo ông Hiệp, việc xác lập bảng giá đất do Nhà nước quy định là nguyên tắc phù hợp, song điều quan trọng là bảng giá này phải được nghiên cứu kỹ lưỡng và phù hợp với thực tiễn.
“Để bảng giá đất mang tính khả thi, cần có sự góp ý từ các chuyên gia, doanh nghiệp - những đối tượng trực tiếp chịu tác động, tránh việc định giá quá cao hoặc quá thấp”, ông Hiệp nói.
Ông cũng nhấn mạnh, cần đánh giá kỹ những điểm chưa hợp lý từ Nghị định 71 (quy định về giá đất - PV) cũng như Luật Đất đai 2024, từ đó rút kinh nghiệm để việc sửa đổi luật lần này thực sự hiệu quả.
Một trong những điểm còn thiếu trong dự thảo luật sửa đổi, theo ông Hiệp, là vấn đề giải phóng mặt bằng, vấn đề vốn gây ách tắc tại nhiều dự án lâu nay.
“Nếu đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thì đây là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, cần được khai thác hiệu quả. Muốn vậy, phải tháo gỡ vướng mắc về giải phóng mặt bằng”, ông nhấn mạnh.
Theo quy định, chỉ những dự án khu đô thị tổng hợp mới được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án kinh tế khác cũng gặp khó khăn tương tự nhưng không nằm trong diện này.
“Cần mở rộng điều kiện các trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất. Với những dự án mà doanh nghiệp đã thỏa thuận được khoảng 70% diện tích, phần còn lại Nhà nước hỗ trợ thu hồi, giải phóng mặt bằng”, ông Hiệp kiến nghị.
Chủ tịch GP.Invest bày tỏ mong muốn, khi sửa Luật Đất đai, Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần xem xét đưa nội dung giải phóng mặt bằng thành một điểm sửa đổi cụ thể. “Khi đó, việc sửa luật mới thực sự triệt để và áp dụng hiệu quả vào thực tế”, ông Hiệp nói.