Loạt khách hàng mua nhà rơi vào nợ xấu

Sau khi từ chối cuộc gọi thứ 26 trong ngày, chị Thanh Vân (TP HCM) nói: "Bên đòi nợ cho ngân hàng đấy. Bị làm phiền nhiều nên cũng quen rồi". Chị Vân đang có khoản nợ vay 5,6 tỷ đồng, rơi vào nợ xấu nhóm 4 từ đầu tháng 4.

Chị cho biết khoảng tháng 2/2021, được một nhân viên môi giới cho khu đô thị Aqua City (Đồng Nai) thuộc Công ty Novareal tiếp cận và chào mời sản phẩm. Bị thuyết phục về không gian trong lành và tiện ích đầy đủ trong tương lai, chị quyết định mua một căn nhà tại đảo Phượng Hoàng - một trong 9 dự án tại khu đô thị này - với giá 14 tỷ đồng. Chị Vân đóng trước 200 triệu đồng để "giữ chỗ" và cọc 10% để ký biên bản thỏa thuận ba bên với Novaland và ngân hàng.

Công ty môi giới Novareal hỗ trợ làm hồ sơ vay 40% giá trị, kéo dài 20 năm và được hỗ trợ lãi suất hai năm đầu. Theo đó, tổng số tiền chị Vân đã đóng cho Novaland là 9 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng khoảng 5,6 tỷ. Đến giữa năm 2022, chính sách hỗ trợ lãi suất dừng đột ngột, tức trước thời hạn khoảng nửa năm.

Chị Vân vẫn tiếp tục đóng tiền vì theo biên bản thỏa thuận, đến cuối năm 2022 có thể ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên khi đến hạn, Novaland đơn phương thông báo dời ngày ký hợp đồng thêm hai năm, tức cuối năm 2024 do vướng vấn đề về điều chỉnh quy hoạch, dịch bệnh gây khó khăn cho tình hình kinh doanh. Thời hạn bàn giao nhà dự kiến cũng thay đổi sang tháng 9/2026 đến tháng 3/2027.

Không muốn tiếp tục cùng chủ đầu tư nữa, chị Vân làm đơn yêu cầu chấm dứt văn bản thỏa thuận. Tuy nhiên Novaland không đồng ý vì cho rằng theo quy định, thời điểm ký hợp đồng mua bán chỉ là dự kiến và "có thể bị thay đổi bởi nhiều yếu tố, sự kiện khách quan không lường trước". Cũng từ đó, chị không trả lãi, gốc của khoản vay và rơi vào nhóm khách hàng có nợ xấu.

Chị Thanh Vân là một trong số 307 khách hàng phát sinh khoản nợ khi mua nhà tại ba dự án Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) và NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu) và đã dừng đóng lãi lẫn gốc, theo thống kê của VnExpress. Tổng giá trị giao dịch của nhóm trên là hơn 3.780 tỷ đồng, trong đó khoảng 1.270 tỷ là số tiền được các ngân hàng cho vay hoàn tất giải ngân.

Đến nay, có khoảng 255 người trong số này bị nhảy nhóm nợ. Trong đó, khoảng 100 người thuộc nhóm 3-4-5, tức nợ xấu.

Tên dự án	Giá trị bất động sản	Tiền mặt đã nộp	Tiền ngân hàng đã giải ngân
Aqua City	3.127,7	931,4	1.011
NovaWorld Ho Tram	94,1	21,1	36,9
NovaWorld Phan Thiet	559,3	95,4	222

Nhiều người cho biết thời gian dài vừa qua, họ rơi vào tình trạng khó khăn đủ bề. Những ai đang vận hành doanh nghiệp không thể huy động vốn. Người có khoản vay trước đó cũng bị các nhà băng khác đòi nợ quyết liệt. Đa số họ đều bị làm phiền bởi dịch vụ đòi nợ qua điện thoại với tần suất có thể lên tới 50-70 cuộc mỗi ngày và giảm dần vào cuối tuần, ngày nghỉ lễ. Một số còn bị ngân hàng khởi kiện ra tòa.

Các khách hàng này cho rằng ba dự án trọng điểm của Novaland đều chưa hoàn thiện về pháp lý mà đã tung ra thị trường. Hiện một phần khu đô thị Aqua City vướng pháp lý về quy hoạch vì chủ đầu tư điều chỉnh sau khi nhận chuyển nhượng. NovaWorld Ho Tram còn vướng về thủ tục hành chính khiến tiến độ bị đình trệ nhiều tháng liền. Còn một số phân kỳ của NovaWorld Phan Thiet có điểm nghẽn ở khâu tiền sử dụng đất và ký hợp đồng mua bán.

Họ cho biết đã làm việc với đại diện chủ đầu tư và các ngân hàng hơn chục lần. Kết quả chung vẫn chỉ dừng ở mức ghi nhận ý kiến và chưa có hướng xử lý. Mong muốn chung của các nhà đầu tư này là kết thúc thỏa thuận ba bên và được hoàn tiền, dù có thể không lấy lại toàn bộ.

"Công ty chưa từng làm việc một cách cầu thị hay đứng ra xin lỗi chúng tôi", anh Phạm Hưng mua nhà hơn 11 tỷ đồng tại dự án NovaWorld Ho Tram với khoản nợ vay vừa nhảy lên nhóm 4, nói.

Trả lời VnExpress, đại diện Novaland cho biết hơn 300 trường hợp kể trên chiếm khoảng 4,39% tổng số khách hàng vay vốn để mua nhà của công ty.

Liên quan việc dừng hỗ trợ lãi suất, đại diện doanh nghiệp nói hai năm qua, hoạt động của Novaland bị ảnh hưởng bởi những thay đổi trong kiểm soát tín dụng bất động sản, niềm tin thị trường bị sụt giảm, các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và tài chính ngân hàng... Do đó, công ty thay đổi hình thức hỗ trợ lãi suất.

Cụ thể, Novaland đề xuất khách hàng tự thanh toán lãi vay ngân hàng. Công ty sẽ trả lại toàn bộ và cộng thêm tiền lãi 12% một năm trên số tiền khách hàng tự thanh toán. Với những khách hàng tất toán khoản vay bằng vốn tự có trong thời gian hỗ trợ lãi suất, công ty sẽ giảm thêm 3-5% trên giá trị tất toán. Ngoài ra, khách hàng cũng có thể chuyển đổi sản phẩm tại những phân khu đảm bảo các điều kiện pháp lý liên quan, áp dụng các ưu đãi theo từng trường hợp.

Tình trạng dừng hỗ trợ lãi suất theo cam kết hay chậm bàn giao nhà theo tiến độ của Novaland thật ra không phải trường hợp hiếm. Bởi trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản thời gian qua, nhiều chủ đầu tư khác cũng bị rơi vào hoàn cảnh này.

Novaland cho rằng rất hiểu dưới áp lực về tài chính kéo dài, một số khách hàng không đủ kiên nhẫn đồng hành cùng công ty. Tuy nhiên đó không phải là tình trạng chung vì Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram đều là dự án lớn, có nhiều phân khu, phân kỳ và thực tế công ty đã bàn giao nhiều sản phẩm cho khách hàng.

Từ năm 2023 đến hết tháng 5 năm nay, Aqua City bàn giao 500 sản phẩm tại nhiều phân khu. NovaWorld Phan Thiet cũng ghi nhận hơn 1.000 sản phẩm được bàn giao, đã và đang thi công hoàn thiện nội thất. Còn ở NovaWorld Ho Tram, hàng trăm sản phẩm tại phân kỳ The Tropicana và Wonderland đã được bàn giao, đưa vào khai thác cho thuê.

Về việc trễ hạn bàn giao nhà, Novaland thừa nhận những vướng mắc pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện và giải quyết triệt để. Điều này dẫn đến việc thực hiện cam kết với khách hàng "chưa được như kỳ vọng".

Công ty cho biết đến nay tình hình pháp lý của ba dự án trên đang cải thiện dần. Cụ thể với Aqua City, tỉnh Đồng Nai cho phép chủ đầu tư được song song nghiên cứu lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 và thực hiện phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu C4. Đồng thời, các cơ quan tạo điều kiện cho tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, bán hàng với các hạng mục phù hợp. Trong quý cuối năm, Khu đô thị Cù Lao Phước Hưng được kỳ vọng có thể tái khởi động san lấp và xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi các bước quy hoạch hoàn chỉnh.

Ở NovaWorld Ho Tram, các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ tiếp tục đẩy nhanh và hoàn thiện pháp lý trong năm nay. Từ đây đến cuối năm, các dự án đã được cấp phép sẽ tiến hành xây dựng và tiếp tục bàn giao gồm Habana Island, The Tropicana và Wonderland.

Với NovaWorld Phan Thiet công ty cho biết cũng đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đang bàn giao phân khu Florida 1. Dự án tiếp tục quá trình hoàn thiện hạ tầng, các công trình xây dựng đang được triển khai tại phân khu Florida 1 và Golf Villa.

Ngoài ra, nhóm khách hàng trên cũng tố các nhà băng cho vay sai quy định khi không thực hiện thẩm định giá và pháp lý dự án mà dễ dàng duyệt cho vay số vốn rất lớn; trong thời gian cho vay cũng không giám sát tiến độ xây dựng. Một số còn cho rằng ngân hàng đã giải ngân toàn bộ vốn vay cho chủ đầu tư, thay vì rót theo tiến độ.

Về vấn đề này, đại diện một trong các ngân hàng trên khẳng định, hoạt động cho vay và nhận tài sản bảo đảm tiền vay với các trường hợp trên là phù hợp quy định của pháp luật.

Theo lý giải của phía nhà băng, việc cho khách hàng vay thanh toán tiền đặt cọc là nghiệp vụ phổ biến, dựa trên quy định pháp lý cho vay thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, họ khẳng định cho vay theo tiến độ và không đứng ra bảo lãnh dự án.

Qua các thỏa thuận mà khách hàng đã ký với các công ty môi giới, lãnh đạo một ngân hàng tư nhân khác cho rằng nội dung được quy định rõ ràng, không có nhầm lẫn gì về dịch vụ môi giới bất động sản với hoạt động "mua nhà trên giấy" như cách hiểu của một số người.

Việc khách hàng bị "nhảy" nhóm nợ cũng khiến ngân hàng chịu thiệt hại khi bị phát sinh nợ xấu và phải tìm cách thu hồi khoản vay cũng như tăng chi phí trích lập dự phòng. Thời gian tới, ngân hàng sẽ tiếp tục hỗ trợ kết nối các bên để tìm hướng giải quyết. Bên cạnh đó, họ cũng sẽ thực hiện các biện pháp theo quy định của pháp luật để sớm thu hồi vốn theo thỏa thuận đã ký.

Về phía Novaland, thời gian tới họ cho biết sẽ đưa ra 3 phương án hỗ trợ khách hàng. Thứ nhất, công ty sẽ làm việc với ngân hàng để có thể áp dụng Thông tư 06 nhằm cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ (nợ trong hạn, nhóm 1) cho khách hàng. Thứ 2 là chấp nhận dừng thanh toán ở những "khách hàng đặc biệt". Thứ 3 là với những khách hàng đã nhận bất động sản thì sẽ được miễn phí quản lý...

Trên thực tế, việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc với dự án bất động sản hình thành trong tương lai tương tự hình thức đồng giải ngân. Khách hàng nộp một phần tiền cọc để mua tài sản và ngân hàng cùng thời điểm cũng giải ngân một tỷ lệ vốn tương ứng.

Sau các lùm xùm trên thị trường, Ngân hàng Nhà nước từng dự thảo quy định pháp lý, muốn cấm nhà băng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, quy định này sau đó tạm hoãn theo yêu cầu của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Nhìn nhận sự việc trên, lãnh đạo một công ty tư vấn bất động sản tại TP HCM, cho rằng trong thời điểm này, các bên cần nghiêm túc ngồi lại làm việc với nhau để tìm ra cách giải quyết trung hòa, có lợi mỗi bên vì "chỉ những người trong cuộc mới hiểu bản thân muốn gì và làm được những gì". Điều này không chỉ hỗ trợ khách hàng mà còn giúp chủ đầu tư tránh mất uy tín và thiệt hại về giá trị thương hiệu, ngân hàng cũng sớm có phương hướng thu hồi nợ.

Từ sự vụ này, ông muốn lưu ý các khách hàng "mua nhà trên giấy" cần lượng sức và tỉnh táo trước khi đặt bút ký thỏa thuận mua nhà, nhất là ở những phân khúc mang nặng tính đầu tư thay vì có nhu cầu ở thực như ba dự án trên của Novaland. Thị trường trước nay luôn có nhiều chủ đầu tư nhận đặt cọc, thu tiền trước thông qua văn bản thỏa thuận ngay khi dự án đủ một số điều kiện pháp lý nhất định, sau đó mới dần hoàn thiện sau.

"Khi thị trường thuận lợi, tâm lý khó tránh là chỉ quan tâm về số lãi kiếm được trong tương lai, mà xem nhẹ những rủi ro như khả năng mất thanh khoản, không xoay xở kịp dòng tiền, pháp lý của dự án", chuyên gia này nói.

Chia sẻ với VnExpress trước đó, bà Nguyễn Quỳnh Anh, chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân có gần 20 năm kinh nghiệm tại thị trường TP HCM, cũng phân tích hỗ trợ lãi suất, ưu đãi lãi vay, ân hạn nợ gốc là con dao hai lưỡi, nếu lạm dụng, đây sẽ là những cái bẫy đối với khách hàng tiền ít, vay nhiều để mua bất động sản giá trị lớn.

Bà Anh nhìn nhận, các cam kết của chủ đầu tư đối với người mua nhà khi bán bất động sản hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn khả năng xảy ra rủi ro nếu chính sách pháp lý thay đổi hoặc thị trường địa ốc biến động theo chiều hướng xấu. Mặt khác, các điều khoản phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng thường lên đến 20-30% tổng giá trị tài sản thậm chí cao hơn, có thể khiến người mua tổn thất nặng nề nếu dừng việc mua bán, đặt cọc giữa chừng; dù đóng tiền theo tiếp cũng đầy rủi ro.

"Bài học cho người mua nhà trên giấy và cho cả giới đầu tư trong trường hợp này là nên thận trọng trước khi nhập cuộc chơi ưu đãi, hỗ trợ lãi suất và đừng sử dụng tỷ trọng đòn bẩy tài chính quá lớn. Bởi lẽ thoạt đầu ai cũng tưởng vay càng nhiều thì càng được lợi, song thực tế rủi ro càng lớn", bà Anh khuyến nghị.

* Tên nhân vật đã được thay đổi