Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết hầu hết các lĩnh vực của ngành đã đạt kết quả tích cực, cơ bản hoàn thành mục tiêu đề ra. Tuy nhiên, bộ cũng chỉ ra một số tồn tại, trong đó đáng chú ý là vấn đề giá bất động sản.
Theo báo cáo, “giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản do còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá, gây mất cân đối cung - cầu”.
Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
Ngoài ra, tiến độ triển khai nhiều dự án vẫn chậm do vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch. Nguồn vốn vẫn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro, khi tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung của toàn hệ thống ngân hàng.
Việc kiểm soát dòng vốn tín dụng gián tiếp vào bất động sản còn gặp khó khăn, trong khi giá nhà đất tăng cao vượt giá trị thực khiến rủi ro hệ thống ngày càng lớn.
Đáng chú ý, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vẫn ở mức cao và áp lực đáo hạn lớn.
Các báo cáo quý của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đã tăng liên tục trong thời gian qua.
Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2024 và cả năm 2024, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng tăng cao hơn nhiều so với năm 2023.
Cụ thể, tại Hà Nội, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40-50% so với năm trước còn tại TPHCM, con số này là 20-30%.
Sang quý I/2025, giá chung cư đã chững lại, không còn tăng mạnh như năm 2024. Tại Hà Nội, giá nhìn chung ổn định, một số dự án tăng khoảng 5% so với quý IV/2024. Tại TPHCM, mức tăng phổ biến khoảng 3-4%.
Tuy nhiên, đến quý II/2025, giá chung cư tại cả hai thành phố lớn đều ghi nhận mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Giá bán trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ; trong khi tại TPHCM là 89 triệu đồng/m2, không có nhiều biến động so với quý trước (tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước).
Biểu đồ: Hồng Khanh. Số liệu: Bộ Xây dựng
Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao. Nguyên nhân được chỉ ra là do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu vào tăng cao, thủ tục pháp lý kéo dài và kỳ vọng lợi nhuận cao từ phía chủ đầu tư.
Sang quý III/2025, xu hướng tăng giá tiếp tục được duy trì, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, đạt trung bình khoảng 95 triệu đồng/m2, kéo mặt bằng giá toàn thị trường đi lên. Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án khu trung tâm có giá từ 120-150 triệu đồng/m2.
Biểu đồ: Hồng Khanh. Số liệu: Bộ Xây dựng
Theo báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng, trên thị trường sơ cấp hiện nay có tới hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM tăng liên tục từ năm 2023 đến nay. Tính đến quý III/2025, so với năm 2019, giá căn hộ tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TPHCM.
Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện tương xứng.
Tại Hà Nội, đã xuất hiện phổ biến các dự án có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2 - hiện tượng chưa từng có trong các giai đoạn trước.
Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng. Nguồn: VARS IRE
Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2026 sẽ tập trung nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo đó, bộ sẽ chú trọng nghiên cứu, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp lý thông thoáng để thúc đẩy phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, nhất là tạo nguồn cung cho nhà ở xã hội, góp phần cải thiện chất lượng sống cho người dân.
Sau khi được Quốc hội thông qua, Bộ Xây dựng tiếp tục xây dựng các văn bản hướng dẫn hai luật trên.