Không thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi cấp “sổ đỏ”
Nghị định này quy định chi tiết về các nội dung: Quỹ nhà ở quốc gia; giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang Nhân dân không bằng vốn đầu tư công; thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng; áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình công trình xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Một góc khu nhà ở xã hội Đặng Xá (Hà Nội)
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tại Điều 20 dự thảo, Bộ Xây dựng nêu rõ nguyên tắc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư căn cứ vào phương pháp xác định giá và mức lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Việc xây dựng giá bán, giá thuê mua NƠXH phải được thẩm tra bởi tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực, đảm bảo minh bạch, đúng chi phí đầu tư xây dựng.
Trước thời điểm thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua hoặc thuê mua NƠXH tối thiểu 30 ngày, hoặc khi nộp hồ sơ đề nghị công nhận nhà ở đủ điều kiện bán (trường hợp nhà hình thành trong tương lai), chủ đầu tư có trách nhiệm gửi quyết định giá bán, giá thuê mua và hồ sơ thẩm tra tới Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi có dự án.
Những thông tin này sẽ được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Sở Xây dựng, bảo đảm người dân có thể tiếp cận thông tin minh bạch.
Trong vòng 180 ngày kể từ ngày công trình được nghiệm thu hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán (kiểm toán Nhà nước hoặc kiểm toán độc lập), đồng thời thực hiện quyết toán chi phí đầu tư xây dựng theo quy định. Kết quả kiểm toán, quyết toán phải gửi đến Sở Xây dựng để kiểm tra, xác nhận lại giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Sở Xây dựng có thời gian 30 ngày để rà soát hồ sơ và đưa ra ý kiến bằng văn bản đối với giá bán, giá thuê mua mà chủ đầu tư đưa ra. Ý kiến chính thức của Sở cũng phải được công khai minh bạch.
Dự thảo quy định rõ: Trường hợp giá bán, giá thuê mua sau kiểm toán, quyết toán và kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn so với mức đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch từ người mua hoặc thuê mua nhà. Ngược lại, nếu giá được xác định thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua.
Bộ Xây dựng đề xuất quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời phải hoàn thành việc hoàn trả phần chênh lệch (nếu có). Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, tránh trường hợp bị thu tiền vượt mức trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án NƠXH cũng phải chịu trách nhiệm toàn diện về tính chính xác của hồ sơ đăng ký, quyết định giá bán, tiến độ và chất lượng dự án. Đồng thời, các đơn vị kiểm toán, tư vấn thẩm tra cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả mình đưa ra.
Làm rõ tiêu chí liên quan đến chủ đầu tư
Góp ý cho dự thảo này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị làm rõ tiêu chí để giao dự án nhà ở xã hội cho chủ đầu tư theo cơ chế đặc thù.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 dự thảo, chủ đầu tư là nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Quy định này đang được hiểu chủ đầu tư sẽ không tồn tại ở hình thức liên danh.
Cần làm rõ tiêu chí để giao dự án nhà ở xã hội cho chủ đầu tư theo cơ chế đặc thù (Ảnh minh họa)
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đấu thầu, nhà đầu tư liên danh có thể tham gia dự thầu và trúng thầu. Có nghĩa, nhà đầu tư liên danh có thể là chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Do đó, việc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không cho phép nhà đầu tư liên danh thực hiện dự án dường như chưa phù hợp và chưa tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư tham gia vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng cũng quy định về chủ đầu tư nhà ở xã hội theo hướng: “Trường hợp có nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân quy định tại khoản này được thực hiện thông qua Hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm các bên”.
VCCI đề nghị sửa đổi quy định về chủ đầu tư quy định tại Điều 12 theo hướng là nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư liên danh đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Về tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư đối với trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên, đáp ứng điều kiện, dự thảo ưu tiên cho nhà đầu tư là doanh nghiệp do nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ (Điểm d khoản 2 Điều 12).
Quy định này VCCI cho rằng có tính chất phân biệt đối với doanh nghiệp dựa vào nguồn gốc vốn, trong khi chưa có bằng chứng chứng minh doanh nghiệp do nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ có năng lực và kinh nghiệm hơn các doanh nghiệp có vốn tư nhân.
Trong bối cảnh, Đảng, Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển kinh tế tư nhân, quy định này là chưa phù hợp với chính sách.
Tương tự, dự thảo cũng ưu tiên cho chủ đầu tư có thời gian nộp hồ sơ sớm nhất (Điểm e khoản 2 Điều 12). Điều này cũng được đánh giá là chưa chưa hợp lý, bởi vì trong thời gian đăng ký làm chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nộp bất kì thời gian nào, miễn là trong thời hạn quy định, đều được cho là hợp lệ.
Việc phân biệt thời gian nộp hồ sơ là chưa hợp lý, mặt khác việc nộp sớm hồ sơ cũng không chứng minh được năng lực của nhà đầu tư. Do đó, VCCI đề nghị bỏ 2 tiêu chí ưu tiên này.
Nhìn chung, các quy định tại Dự thảo nhằm minh bạch hóa quy trình bán nhà ở xã hội, bảo vệ quyền lợi của người dân và tăng cường trách nhiệm của các bên liên quan trong việc triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội bền vững và hiệu quả hơn.