Các chuyên gia cho rằng TP HCM cần miễn phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong hạn mức cơ bản, giúp người dân có điều kiện xây nhà hợp pháp và giảm gánh nặng thuế.
Tại buổi họp báo chuyên đề do Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức mới đây, ông Mai Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết bảng giá đất mới được điều chỉnh theo cơ chế thị trường, cùng thay đổi về hạn mức đất chuyển đổi, khiến nhiều hộ gia đình có đất ở xen kẽ với đất vườn, ao gặp trở ngại lớn do chi phí quá cao.
Để tháo gỡ, Chính phủ đã giao các bộ ngành xây dựng dự thảo nghị quyết theo hướng ưu tiên quyền lợi người dân. Trên tinh thần đó, trong dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi, Bộ đề xuất miễn tiền sử dụng đất với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở; phần vượt hạn mức sẽ nộp 30-50%. Giải pháp này nhằm giảm chi phí, hài hòa lợi ích và phù hợp định hướng Nghị quyết 18.
Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến các cơ quan để hoàn thiện dự thảo, trình Chính phủ ban hành.
Theo quy định hiện hành, hộ gia đình hoặc cá nhân phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp trong bảng giá mới. Trong khi giá đất ở đã tiệm cận 50-70% thị trường, giá đất nông nghiệp vẫn rất thấp, khiến số tiền phải nộp tăng vọt.
Bất động sản khu vực Cần Giờ, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Đề xuất trên được giới chuyên gia ủng hộ. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, cho biết thời gian qua hàng nghìn hộ dân TP HCM lâm vào cảnh khó khăn khi thuế chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng từ vài lần đến hơn chục lần, từ vài trăm triệu lên vài tỷ đồng.
Ông Kiên dẫn chứng tại Cần Giờ, một thửa 230 m2 trước đây chỉ phải đóng 185 triệu đồng, nay tăng lên 2,25 tỷ đồng, tức gấp 12 lần. Một lô 300 m2 khác từ 53 triệu đồng tăng lên 786 triệu đồng, gấp 15 lần. Ở Bình Thạnh cũ, hộ dân có diện tích 160 m2 phải nộp phí chuyển đổi từ 880 triệu đồng lên 6,2 tỷ đồng, gấp 7 lần.
"Nhiều gia đình rơi vào cảnh 'tự mua lại đất của chính mình', buộc để đất hoang hoặc xây dựng sai phép", ông Kiên nói và kiến nghị miễn phí chuyển đổi trong hạn mức cơ bản, ví dụ 100 m2 cho mỗi hộ.
Với phần vượt hạn mức, ông kiến nghị phương án nộp theo bậc thang: từ 100-200 m2 nộp 20%, trên 200 m2 nộp 50%. Với các trường hợp sở hữu bất động sản thứ hai trở đi, thuế có thể áp dụng cao hơn, từ 30-75% tùy diện tích, để hạn chế đầu cơ và vẫn đảm bảo nguồn thu ngân sách.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng việc bản chất tiền sử dụng đất giống khoản thu từ hoạt động chuyển nhượng, do đó chỉ nên áp dụng với doanh nghiệp hoặc trường hợp Nhà nước giao đất mới. Với người dân đã sở hữu, sinh sống ổn định, việc thu tiền này là chưa hợp lý. Ông kiến nghị miễn toàn bộ tiền sử dụng đất với các thửa liền kề đất ở, nơi người dân đã sinh sống, canh tác ổn định; đồng thời thiết lập cơ chế giãn, hoãn hoặc chia kỳ nộp, giúp người dân cân đối tài chính.
Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện đào tạo phát triển dự án bất động sản (PROPIIN), cũng đề xuất chia người sử dụng đất thành các nhóm để áp dụng mức thu khác nhau thay vì công thức chung. Với nhóm người sử dụng đất để ở thực, cần được hỗ trợ miễn 100% phí chuyển đổi mục đích sử dụng để đảm bảo khả năng tiếp cận. Còn nhóm người sở hữu 2-3 lô đất, có thể áp dụng mức thu 30-50%; nhóm tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh, nên nộp 100%, kèm phương pháp tính minh bạch để tránh khiếu nại.
Các chuyên gia cũng cho rằng thành phố cần bổ sung gói vay ngân hàng hỗ trợ người dân nộp thuế trong 10-15 năm, thay vì cơ chế ghi nợ hiện nay vốn hạn chế quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đồng thời, để đảm bảo công bằng, nên xem xét hoàn trả phần chênh lệch cho những hộ đã nộp 100% theo quy định cũ nếu chính sách mới được áp dụng.
Theo giới chuyên gia, miễn phí chuyển đổi trong hạn mức cơ bản không chỉ giúp người dân ổn định cuộc sống mà còn gia tăng nguồn cung đất ở hợp pháp, tạo động lực phát triển thị trường và nguồn thu bền vững cho ngân sách.
Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi Chính phủ, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Mức thu này vẫn được đánh giá là khá cao trong bối cảnh giá đất thổ cư đang tăng mạnh theo bảng giá đất mới.
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu sửa quy định tiền sử dụng đất theo hướng công bằng, khoan sức cho dân, tránh gây khó khi sửa Luật Đất đai 2024.