Theo chuyên gia, cơ quan quản lý cần có giải pháp để phân biệt rõ người có nhu cầu thực và giới đầu tư, đầu cơ để thu đủ tiền sử dụng đất theo giá thị trường với nhà đầu tư, còn hộ gia đình được hưởng chính sách ưu đãi đảm bảo an sinh.
Mất cả chục tỷ đồng để chuyển đổi đất
Vụ việc một hộ dân tại TP Vinh (Nghệ An) bị yêu cầu nộp gần 4,5 tỷ đồng để chuyển 300m2 đất vườn gần nghĩa trang sang đất ở đang gây xôn xao dư luận.
Thực tế, đây không phải là trường hợp duy nhất. Trên báo Nghệ An, đại diện Văn phòng UBND TP Vinh và Trung tâm Phục vụ hành chính công cho biết, trong tháng 6, một gia đình gồm ba anh em tại xã Hưng Hòa (TP Vinh) có thửa đất được cấp từ trước năm 1980, đã xây dựng nhà ở ổn định. Gia đình muốn chuyển mục đích sử dụng đất để tách sổ từ bố mẹ sang cho các con.
Theo bảng giá đất cũ, chi phí dự kiến khoảng 1,4 tỷ đồng, nhưng khi áp dụng bảng giá mới, số tiền vọt lên gần 11 tỷ đồng, cao gấp gần 8 lần so với trước.
Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Nghệ An cho hay, Luật Đất đai mới quy định bỏ khung giá đất, thay vào đó áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Trong khi đó, cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất theo luật mới vẫn còn một số bất cập; việc thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình theo cách áp dụng cho các dự án thương mại là chưa hợp lý.
Khu đất nằm gần nghĩa trang thôn phải nộp gần 4,5 tỷ đồng khi chuyển 300m2 sang đất ở. Ảnh: Thiện Lương
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết, tinh thần đổi mới của Luật Đất đai 2024 là bỏ “khung giá đất” và định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng thu ngân sách và bồi thường sát thực hơn cho người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng, việc đẩy giá đất lên cao đang kéo theo hệ lụy người dân phải gánh thêm nhiều chi phí như thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...
Thời gian qua, một số địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp nhiều lần so với trước. Điều này khiến chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng vọt.
Nhìn nhận từ thực tế trên, luật sư chỉ ra hai vấn đề lớn.
Thứ nhất, theo Nghị định 45/2014 trước đây, trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển từ đất vườn, ao (trong cùng thửa đất có nhà ở) sang đất ở thì chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 không còn quy định riêng về “đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở” mà gọi chung là “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở”.
Theo Nghị định 103/2024, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp 100% chênh lệch, tức mức thu đã tăng gấp đôi so với quy định trước đây.
Thứ hai, do bảng giá đất mới ở nhiều địa phương tăng cao, mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp cũng tăng mạnh, tác động trực tiếp đến sinh kế người dân.
Cần tách biệt giữa người dân và nhà đầu cơ
Để khắc phục vấn đề trên, Bộ Tài chính (cơ quan chủ trì soạn thảo Nghị định về chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) đã yêu cầu các địa phương báo cáo việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trong dự thảo nghị định sửa đổi, Bộ đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 Nghị định 103/2024, nhằm khôi phục quy định cũ: Chỉ thu 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở.
Tuy nhiên, ông Đỉnh cho rằng, đề xuất này mới chỉ giải quyết được một phần. Việc bảng giá đất tăng mạnh vẫn chưa được giải quyết thấu đáo.
Theo ông, vấn đề nổi cộm của Luật Đất đai là đang lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất tạo ra bất ổn trong thực thi luật. Khi người dân bị thu hồi đất, họ mong giá cao để được đền bù xứng đáng; nhưng khi chuyển mục đích sử dụng, họ lại mong giá thấp để giảm chi phí.
Một bất cập khác là hiện tượng đầu cơ, khi nhà đầu tư gom đất nông nghiệp rồi xin chuyển mục đích để trục lợi.
“Trường hợp này, nếu nới lỏng việc thu tiền sử dụng đất sẽ dẫn đến trục lợi chính sách. Ngược lại, trường hợp người dân có nhu cầu thật thì cần được hưởng chính sách hài hòa hơn để bảo đảm ổn định đời sống”, ông Đỉnh nêu vấn đề.
Vị này cho rằng, cơ quan quản lý cần có giải pháp để nhận diện, phân biệt được đâu là trường hợp người có nhu cầu thật, đâu là giới đầu tư/đầu cơ.
“Nhà nước cần có chính sách riêng cho mỗi đối tượng. Trường hợp đầu tư/đầu cơ phải thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất sát giá thị trường; còn với hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu đầu tư phải được hưởng chính sách 'mềm' hơn nhằm bảo đảm sinh kế, giải quyết bài toán an sinh xã hội”, ông Đỉnh nói.