Việc định giá đất nông nghiệp cùng thửa quá thấp dẫn đến việc người dân phải nộp số tiền lớn khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Các chuyên gia cho rằng cần đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Giá đất trong bảng giá nên bằng 60-70% giá thị trường
Tại hội thảo “Giá đất, thuế đất,... thế nào cho hợp lý?” do báo Thanh Niên tổ chức sáng 22/7, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, đã nêu những bất cập khi hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển mục đích sử dụng.
TS Thuận cho biết, khi TPHCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79 (áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến hết năm 2025), ông đã kiến nghị sửa đổi quy định về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Theo ông Thuận, chủ trương ban đầu của Bộ Tài chính khi soạn thảo Nghị định 103 là nhằm tránh gây xáo trộn giá đất, đồng thời không làm tiền sử dụng đất tăng quá cao. Tuy nhiên, các ý kiến góp ý từ các bộ, ngành liên quan, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ), chưa chính xác, dẫn đến một số điểm bất cập trong nghị định sau khi ban hành.
TS Phạm Viết Thuận phát biểu tại hội thảo. Ảnh: Độc Lập
“Giá đất trong bảng giá điều chỉnh đã tăng đột biến, đi ngược lại chủ trương ban đầu. Hệ quả, tiền sử dụng đất tăng cao khiến người dân bức xúc, thị trường bất động sản bị đóng băng và dòng tiền không lưu thông”, TS Thuận cho hay.
Về đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên mức 65-70% so với giá đất trong bảng giá, ông cho rằng nguyên nhân là do sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở (hoặc cùng thửa đất ở) và giá đất ở.
“Chẳng hạn, một thửa đất 210m2 trên đường Đồng Khởi có phần đất ở được định giá tới 687 triệu đồng/m2, trong khi phần đất nông nghiệp liền kề cùng thửa chỉ được tính 810.000 đồng/m2”, ông Thuận dẫn chứng và cho rằng, cách xác định đơn giá đất nông nghiệp theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP tạo ra sự chênh lệch quá lớn, chưa phù hợp.
“Cần bỏ khái niệm ‘bảng giá đất tiệm cận hoặc sát giá thị trường’. Chỉ nên đảm bảo nguyên tắc thị trường, đó là phải giữ sự ổn định, giá đất tại bảng giá bằng khoảng 60-70% giá thị trường”, ông kiến nghị.
Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, đánh giá, cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích hiện nay là quá cao. Trong khi giá đất ở được xác định theo giá thị trường thì giá đất nông nghiệp lại quá thấp, gây thiệt thòi cho người dân.
Về nguyên tắc định giá, theo ông Quang, mỗi thửa đất có vị trí, diện tích và lợi thế khác nhau nhưng lại phải nộp thuế như nhau là điều chưa hợp lý.
‘Đất nông nghiệp trong khu dân cư thì giá phải cao hơn’
Liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất lần đầu tại các địa phương theo Luật Đất đai 2024, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường - NN&MT), cho biết, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ NN&MT. Ảnh: Độc Lập
“Việc dời thời điểm áp dụng nhằm tạo điều kiện cho các địa phương có thời gian điều chỉnh bảng giá hiện hành, tránh gây sốc do giá đất tăng đột biến. Hiện nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá cho phù hợp với nguyên tắc thị trường”, ông Tuấn nói.
Ông cho biết, giai đoạn chuyển tiếp là cơ hội để các địa phương rà soát và thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa các loại giá đất.
Nói về thực tế người dân phải nộp tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao sang đất ở, ông Tuấn thừa nhận đang có sự chênh lệch lớn giữa hai loại đất.
“Đất nông nghiệp trong khu dân cư thì phải có giá cao hơn. Khi xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, nhiều tỉnh thành chưa chú ý đến vấn đề này. Trong khi đó, các địa phương hoàn toàn có thẩm quyền điều chỉnh để phù hợp với thực tế. Nếu giá quá cao cũng có thể gây hệ lụy”, ông nhận định.
Đối với các quy định trong Nghị định 71, ông Tuấn cho biết Bộ NN&MT vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung nhằm tháo gỡ vướng mắc hiện nay cho địa phương trong công tác định giá và điều chỉnh bảng giá đất.