Vỡ mộng 'ôm đất chờ lên phố': Nhà đầu tư mắc kẹt, bán cắt lỗ thoát hàng

Năm 2023, khi thông tin huyện Mỹ Lộc (Nam Định cũ) sẽ sáp nhập vào TP Nam Định được lan truyền, vợ chồng anh Thanh (một nhà đầu tư nhỏ lẻ ở Hà Nội) quyết định bỏ ra 3 tỷ đồng mua một mảnh đất ở quê, với kỳ vọng “ôm đất chờ lên phố”. Anh tin rằng khi Mỹ Lộc trở thành phường, giá đất khu vực này sẽ tăng mạnh, mở ra cơ hội sinh lời trong thời gian ngắn.

Đến cuối năm 2024, việc sáp nhập chính thức được công bố. Thị trường bất động sản ven đô Nam Định sôi động trở lại, nhiều nhà đầu tư đổ về săn đất quanh các tuyến đường kết nối thành phố. Thế nhưng, trái ngược kỳ vọng, giá đất chỉ nhích nhẹ rồi nhanh chóng chững lại. Dù có nhiều người đến hỏi thăm, rất ít giao dịch thực sự được chốt.

Bước sang năm 2025, khi thông tin Nam Định hợp nhất cùng Ninh Bình và Hà Nam hình thành một đơn vị hành chính mới, trung tâm đặt tại Hoa Lư, được xác nhận, thị trường bất động sản Nam Định cũ bắt đầu giảm nhiệt. Sức hút chuyển hướng về khu vực trung tâm mới, khiến các vùng ven, trong đó có Mỹ Lộc, trở nên trầm lắng.

"Lúc đầu, tôi nghĩ chắc chắn đất sẽ lên giá khi Mỹ Lộc thành phường. Ai ngờ giờ rao bán mấy tháng rồi vẫn không ai hỏi mua", anh Thanh chia sẻ.

Theo ghi nhận từ một số sàn giao dịch địa phương, lượng nhà đầu tư rút khỏi thị trường Nam Định tăng rõ rệt từ đầu năm 2025. Các lô đất từng được săn lùng nay rơi vào cảnh "ngóng khách", giá chào bán giảm 10-20% so với thời điểm sáp nhập. 

Tương tự, chị Lưu Thu Hải (một nhân viên kinh doanh, trú tại Hà Nội) từng đặt kỳ vọng làm giàu từ đất nền tại Lương Sơn (tỉnh Hòa Bình cũ). Năm 2023, sau nhiều lần nghe bạn bè và môi giới giới thiệu về "cơ hội vàng" ở khu vực giáp ranh Hà Nội, chị quyết định chi 3 tỷ đồng mua một lô đất. 

Sang năm 2024, khi xuất hiện thông tin Lương Sơn sẽ trở thành thị xã, không khí giao dịch bất động sản ở đây trở nên sôi động. Nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh lân cận đổ về khảo sát, đẩy giá đất tăng nhanh. 

Một số lô đất từng được rao bán quanh mức 12-13 triệu đồng/m2 vọt lên 17-18 triệu đồng/m2. Nhiều người kỳ vọng khi Lương Sơn chính thức lên thị xã, giá đất sẽ còn tiếp tục tăng, thậm chí tiệm cận mặt bằng một số khu vực ngoại thành Hà Nội.

Tuy nhiên, cuối năm ngoái, lượng giao dịch giảm mạnh, giá đất bắt đầu đi ngang, thậm chí có nơi giảm 10-15%. Nhiều lô đất được rao bán suốt nhiều tháng nhưng không có người hỏi mua. Không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ rơi vào thế khó khi dòng vốn bị “chôn” tại chỗ, trong khi chi phí vay ngân hàng và thuế phí vẫn phát sinh đều.

Kịch bản “ôm đất chờ lên phố” một lần nữa bộc lộ rủi ro khi nhà đầu tư đặt niềm tin quá lớn vào thông tin quy hoạch mà bỏ qua các yếu tố cơ bản như nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài.

Chị Nguyễn Hằng (một môi giới bất động sản tại tỉnh Ninh Bình), cho rằng nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với tâm lý theo phong trào, thiếu hiểu biết thực tế. Nhiều người mua đất ở mức giá cao vì đặt kỳ vọng quá lớn vào thông tin quy hoạch hoặc “sắp lên phố”, nhưng lại bỏ qua các yếu tố nền tảng như hạ tầng, kết nối giao thông hay nhu cầu ở thực.

Theo chị, ở những nơi hạ tầng còn thiếu, dân cư thưa thớt, chưa có động lực phát triển kinh tế, thì khả năng tăng giá là rất thấp.

“Ở các tỉnh, nhu cầu sử dụng đất không cao, người dân địa phương không có xu hướng mua để ở hay đầu tư lâu dài. Khi không có người mua thực, bất động sản ở những khu vực này khó thanh khoản, dễ rơi vào cảnh ế ẩm”, chị Hằng phân tích.

Chị nhấn mạnh rằng, bất động sản tỉnh không phải là “miếng ngon” cho mọi nhà đầu tư, đặc biệt là những người chỉ dựa vào tin đồn mà thiếu chiến lược dài hạn.

Với nhu cầu giảm sút như hiện nay, thị trường bất động sản ở nhiều địa phương đang rơi vào tình trạng thanh khoản thấp. Lượng giao dịch thực giảm mạnh, trong khi giá chào bán vẫn neo cao khiến thị trường gần như “đóng băng”. Nhà đầu tư nhỏ lẻ đối mặt nguy cơ chôn vốn thời gian dài, đặc biệt là những người dùng vốn vay hoặc đầu tư ngắn hạn.

Để thoát hàng, không ít người buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận bán cắt lỗ so với thời điểm mua vào.