Viện KH Chính sách & Pháp luật nhận được câu hỏi tư vấn pháp luật từ 11 hộ dân tại xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên về việc đất ở được giao từ năm 1976 tới nay, đã sinh sống ổn định và không có tranh chấp, hiện tại dự án làm đường mở rộng yêu cầu thu hồi đất và không có phương án đền bù. Pháp luật quy định thế nào về trường hợp này?
Bối cảnh thực tế:
Trường Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Tô Hiệu
Cách đây 50 năm, Trường Trung học Kỹ thuật Nông nghiệp Tô Hiệu (nay là Trường Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Tô Hiệu, địa chỉ tại xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên) còn khó khăn, thiếu thốn. Các giáo viên, cán bộ của nhà trường thời điểm đó chưa có điều kiện chỗ ăn, chỗ ở ổn định để công tác. Vì không có nơi ở ổn định, năm 1976, trường đã quyết định cấp cho một số cán bộ, giáo viên các thửa đất ở rìa phía ngoài để dựng nhà, ổn định cuộc sống và yên tâm công tác. Vị trí được cấp đất là những nơi như bờ mương, bờ ruộng, những vùng trũng sình lầy thuộc khuôn viên trường.
Những thửa đất này sau khi được cấp đã được nhà trường xác nhận quyền sử dụng, và tài sản hình thành trên đó được ra đời trước khi các quy định pháp luật hiện hành về quản lý đất đai được ban hành và áp dụng.
11 thửa đất nằm trong diện thu hồi, giải tỏa.
Từ năm 1976 tới nay đã có nhiều thế hệ sinh sống ổn định trên 11 thửa đất được nhà trường cấp, không xảy ra tranh chấp đất đai. Một trong những căn nhà được xây dựng ở khu vực trên là của bà Nguyễn Thị Thắm (SN 1947, trú tại xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên). Căn nhà bà Thắm đang sinh sống là nhà chính sách do Bộ Quốc phòng hỗ trợ xây dựng cho Thiếu tá Nguyễn Hồng Trọng - con trai ruột của bà, có quyết định trao tặng cụ thể. Đồng chí Nguyễn Hồng Trọng hiện đã mất. Đây cũng là ngôi nhà duy nhất mà bà Thắm dùng để thờ cúng liệt sĩ Nguyễn Văn Chiến (anh trai của chồng bà Thắm), đồng thời là nơi ở của hai cháu mồ côi - con đẻ của quân nhân Nguyễn Hồng Trọng.
Những tài sản trên các thửa đất này còn mang ý nghĩa sâu sắc về mặt tinh thần, phục vụ trực tiếp cho những người có công với cách mạng, các chiến sĩ đã hy sinh xương máu để bảo vệ Tổ quốc, cùng đội ngũ giáo viên tận tụy với sự nghiệp giảng dạy, góp phần đào tạo nên những thế hệ cán bộ và sĩ quan ưu tú trong giai đoạn chiến tranh đầy cam go và thử thách của lịch sử dân tộc.
Quyết định số 2119/QĐ-BQP hỗ trợ xây “Nhà đồng đội” cho đồng chí Thiếu tá Nguyễn Hồng Trọng của Bộ Quốc phòng.
Tuy nhiên những thửa đất này nằm trên dự án mở rộng đường ĐH.57 huyện Khoái Châu (Hưng Yên), vì vậy UBND huyện Khoái Châu đã ra thông báo yêu cầu các hộ gia đình tự tháo dỡ nhà và thu hồi đất để phục vụ công trình của huyện. Theo thông báo của UBND huyện, những căn nhà xây dựng tại 11 thửa đất trên không đúng quy định pháp luật, tự ý lấn chiếm và xây dựng nên không thuộc diện đền bù theo quy định.
Quy định của pháp luật:
Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 đã chia ra 03 nhóm được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng với đất không có giấy tờ gồm:
- Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
- Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
- Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Theo đó, có thể thấy Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết 03 mốc thời gian sẽ được xét cấp sổ đỏ, sổ hồng gồm: Từ trước 18/12/1980, từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014.
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp đã sử dụng làm đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ, hộ khẩu thường trú hay thuộc vùng có kinh tế khó khăn nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Cụ thể tại trường hợp của 11 hộ dân tại xã Dân Tiến (Khoái Châu, Hưng Yên): Từ năm 1976, khi nhà trường (một đơn vị thuộc nhà nước) phân bổ đất để xây nhà, điều này có thể được xem là phân bổ hợp pháp nếu tuân thủ chính sách đất đai thời bấy giờ. Việc nhiều thế hệ đã sinh sống ổn định từ đó đến nay (gần 50 năm) là yếu tố quan trọng để xem xét quyền lợi. Các quyết định thu hồi đất vì lấn chiếm trái phép thường áp dụng cho đất không có cơ sở pháp lý và không ổn định, ở trường hợp này, nếu như có xác minh giao đất từ nhà trường và xác nhận từ cơ quan chức năng việc sinh sống ổn định thời gian dài sẽ không bị coi là lấn chiếm trái phép.
Về việc bồi thường khi thu hồi đất làm dự án, theo quy định tại Điều 95, Điều 96 Luật Đất đai 2024, có 02 trường hợp đất không có sổ đỏ mà vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gồm:
- Trường hợp 01: Chưa có Sổ nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024:
|
Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:
a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
...
2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
...
|
Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm khi có một trong các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 nêu trên sẽ được bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, quy định hiện nay không bắt buộc nhất thiết là phải có sổ đỏ thì mới được bồi thường về đất đai.
- Trường hợp 02: Đất nông nghiệp có trước ngày 01/7/2004 mà không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Căn cứ tại khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024:
|
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
…
3. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
|
Theo đó, trong trường hợp 11 thửa đất nói trên đã sử dụng lâu năm, được nhà trường xác nhận cấp đất và được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp, đáp ứng các quy định liên quan thì có thể coi là trường hợp số 01: Đất chưa có sổ nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất được quy định cụ thể từ Điều 85 đến Điều 87 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Bước 1: UBND cấp có thẩm quyền thông báo thu hồi đất
- Bước 2: Thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, thống kê
- Bước 3: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bước 4: UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất.
- Bước 5: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án được phê duyệt.
- Bước 6: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (nếu người sử dụng đất không chấp hành