Thiết lập cơ chế xử lý dứt điểm nhiều vướng mắc, bất cập về chính sách đất đai tồn tại nhiều năm

Nêu một số nội dung lớn đặt ra trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng cho rằng, trước hết, cần xem xét, bảo đảm mối quan hệ, liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tỉnh với các loại quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, bảo đảm tránh trùng lặp, chồng chéo, lãng phí nguồn lực. Cùng với đó là nâng cấp quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xây dựng để đáp ứng tốt hơn yêu cầu quản lý đất đai.

Quy định thu hồi đất phải bảo đảm quyền lợi của người dân trên cơ sở đã tách bạch giữa các trường hợp Nhà nước thu hồi và các trường hợp tự thỏa thuận. Điều kiện thu hồi cần được giới hạn trong phạm vi Nhà nước, tránh lạm dụng; đồng thời, nếu mở rộng thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải thu hẹp ở lĩnh vực khác để cân bằng quyền lợi.

Về thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng đề nghị nghiên cứu kỹ các quy định nhằm “mở cửa có chọn lọc”, cho phép nhà khoa học, doanh nhân, người nước ngoài yêu nước tiếp cận bất động sản ngoài khu vực hạn chế, nhưng vẫn bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh.

Việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch. Việc điều chỉnh giá đất đối với các đối tượng chính sách nên giao cho địa phương để vừa bảo đảm công bằng, vừa đạt hiệu quả kinh tế - xã hội.

Nhiều tồn tại, vướng mắc cần sớm sửa đổi, bổ sung

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, nhiều tồn tại, vướng mắc đã bộc lộ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đánh giá, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng, sử dụng quy hoạch này làm công cụ quản lý đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp, nhiều khu vực không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng chồng chéo khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất.

Một vấn đề khác là việc giữ ổn định diện tích đất trồng lúa theo Kết luận số 81-KL/TW năm 2020 của Bộ Chính trị với chỉ tiêu 3,5 triệu ha, cao hơn nhu cầu thực tế để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia. Điều này khiến nhiều địa phương gặp khó khăn khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng... Đồng thời, việc thiếu sự thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác cũng làm giảm hiệu quả quản lý.

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian chuẩn bị dự án. Nhiều trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, khiến tiến độ dự án kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn, phức tạp cần những nhà đầu tư có năng lực nổi trội nhưng cơ chế đấu thầu lại gây khó khăn trong việc lựa chọn. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng làm hạn chế khả năng hạch toán kinh doanh, huy động vốn của nhà đầu tư, nhất là trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, dịch vụ lưu trú.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và các dự án hỗn hợp. Việc thiếu cơ chế thu hồi đất này đã gây khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, triển khai dự án, đồng thời ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh khi không có mặt bằng để tiếp tục hoạt động.

Thực tế cũng cho thấy tình trạng “dự án treo” do một phần diện tích đất không thể thỏa thuận chuyển nhượng, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư. Hơn nữa, quy định thu hồi đất phải sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách của nhiều dự án quan trọng, gây khó khăn trong tổ chức thực hiện.

Về giá đất, Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp, tuy nhiên, hiện nay việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế. Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.

Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu… cũng gây khó khăn cho tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Nhiều dự án sử dụng đất trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, gây lúng túng cho địa phương trong xử lý hồ sơ, triển khai dự án.

Tháo gỡ kịp thời các điểm “nghẽn”

Trước những khó khăn, vướng mắc nói trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hoá đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước về chính sách đất đai, đồng thời bảo đảm kế thừa, sự ổn định, tính thống nhất của hệ thống pháp luật; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn.

Các nhóm nội dung lớn được sửa đổi, bổ sung bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; căn cứ, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; phân cấp quản lý diện tích đất của công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương; tách thửa đất, hợp thửa đất; hoàn thành, vận hành, cập nhật dữ liệu, bảo trì, nâng cấp hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; thống nhất kỹ thuật soạn thảo, đồng bộ với pháp luật chuyên ngành, giải quyết khoảng trống pháp lý…

Dự thảo Luật cũng quy định chuyển tiếp với 11 khoản liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện dự án, lựa chọn hình thức thuê đất, giá đất, xác định lại diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất đối với một số trường hợp và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Trong quá trình soạn thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết một số nội dung còn có ý kiến khác nhau.

Thay thế quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc không quy định về quy hoạch sử dụng đất cấp xã; bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bỏ quy định chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; sử dụng bảng giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời quy định hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất theo từng loại đất.

Tại hội nghị, nhiều địa phương tập trung ý kiến vào các vấn đề lớn như: Phương án lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quy định thu hồi đất; bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính; đấu giá quyền sử dụng đất; thẩm quyền giao, cho thuê đất và xử lý tài sản công trên đất.

Về quy hoạch, đa số ủng hộ phương án chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã nhằm giảm thủ tục, song đề nghị làm rõ tiêu chí phân bổ chỉ tiêu và bảo đảm thống nhất giữa các loại quy hoạch. Liên quan thu hồi đất, các tỉnh nhất trí bổ sung trường hợp phục vụ phát triển kinh tế – xã hội nhưng kiến nghị rà soát quy định thu hồi trước khi bồi thường để tránh vướng mắc.

Nhiều ý kiến đồng tình đơn giản hóa xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên bảng giá đất và hệ số sử dụng đất; quy định rõ hơn để thuận lợi khi áp dụng cho từng loại dự án. Trong đấu giá quyền sử dụng đất, có đề xuất bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500 trước khi đấu giá, để nhà đầu tư trúng thầu tự lập; rà soát tiêu chí năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư để tránh kéo dài thủ tục. Một số địa phương cũng đề nghị điều chỉnh phân cấp thẩm quyền giao, cho thuê đất, đồng thời làm rõ cơ chế xử lý tài sản công gắn với đất, bảo đảm thống nhất với các luật liên quan.

Áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp thu đầy đủ các ý kiến, trong đó cần tập trung vào một số vấn đề trọng tâm.

Trước hết, cơ quan soạn thảo phải bám sát quan điểm đất đai là tài nguyên đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, trong đó cần xác định cụ thể vai trò của cấp xã, cấp tỉnh và cấp Trung ương trong quản lý đất đai, phân cấp rõ ràng để tránh vướng mắc, chồng chéo, bảo đảm cơ chế vận hành thống nhất nhưng linh hoạt, nhất là ở các khâu quy hoạch, chiến lược và định giá.

Với việc quy hoạch xây dựng (đô thị, nông thôn) đã bao phủ 100% diện tích trong đất liền, trừ vùng biển, Phó Thủ tướng cho rằng cần tận dụng tối đa mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất (chủ yếu phân bổ chỉ tiêu, dựa trên các quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa). Những nơi chưa có quy hoạch xây dựng cần lập quy hoạch sử dụng đất có sự phân định rõ hai nhóm: Khu vực bảo tồn, bảo vệ, hạn chế phát triển (như đất lúa, rừng, di sản văn hóa…) và khu vực phát triển theo cơ chế thị trường, xây dựng.

Về chính sách tiếp cận đất đai, Phó Thủ tướng chỉ ra vướng mắc lớn là chưa phân biệt rạch ròi giữa đấu giá (bán quyền sử dụng đất cho người trả giá cao nhất) và đấu thầu (chọn nhà đầu tư thực hiện dự án với hiệu quả tối ưu, giá thấp nhưng đáp ứng yêu cầu).

“Đấu giá là lợi ích cụ thể, đấu thầu là lợi ích tổng thể”, Phó Thủ tướng nói và yêu cầu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định tiêu chí rõ ràng cho từng hình thức đấu giá, đấu thầu, với quan điểm tăng trưởng kinh tế dựa vào hiệu quả đầu tư trên đất.

Đối với chính sách tài chính đất đai, Phó Thủ tướng khẳng định cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá đất không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới.

Bộ Tài chính cần kiên định nguyên tắc, thuế bất động sản nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà xây xong để trống, không đánh vào dự án sử dụng nhiều đất để phát triển.

Liên quan đến các dự án đất đai, bất động sản bị vướng mắc tồn đọng, Phó Thủ tướng yêu cầu dự án Luật phải có công cụ pháp lý để giải quyết dứt điểm, tránh lãng phí. Bên cạnh đó, khi mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai cần song song bảo đảm quyền của người dân.