Ai làm đúng, ai làm sai?
Họ mua nhà đúng quy định, thanh toán đầy đủ, chuyển đến ở ổn định, nhưng quyền sở hữu – thứ bảo đảm chắc chắn nhất cho tài sản của một hộ gia đình – vẫn bị treo lại giữa những sai phạm không thuộc về họ.
Khi một hợp đồng đã hoàn tất mà quyền tài sản không được công nhận, thì vấn đề không nằm ở người dân. Nó nằm ở cách vận hành của bộ máy quản lý và ở thái độ của Nhà nước trước quyền tài sản của công dân.
Nhiều dự án treo sổ đỏ cho thấy một thực tế khó chấp nhận. Chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, tự ý điều chỉnh thiết kế, xây dựng sai phép, hoặc vi phạm các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy.
Một số cơ quan phê duyệt còn ban hành những văn bản “trung gian” không có trong luật nhưng lại cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.
Các vi phạm này đều rõ ràng, có kết luận và có biên bản, nhưng chúng lại được chuyển hoá thành một dạng rủi ro mà người mua nhà buộc phải gánh chịu.
Cách xử lý phổ biến hiện nay “phải chờ chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ rồi mới cấp sổ” đang tạo ra nhiều nghịch lý. Người làm đúng phải chịu trận, còn người làm sai vẫn có thêm thời gian để thương lượng hoặc trì hoãn.
Một Nhà nước pháp quyền không thể cho phép thông điệp này tồn tại. Nếu quyền tài sản có thể bị trì hoãn bởi lỗi của người khác, thì pháp luật mất đi tính ràng buộc và thị trường đánh mất niềm tin.
Sổ đỏ, về bản chất, không chỉ là một tờ chứng nhận mà còn lời cam kết của Nhà nước rằng quyền tài
Nên cấp sổ đỏ cho dân
Trong bối cảnh đó, việc tách quyền của cư dân ra khỏi sai phạm của chủ đầu tư trở thành một yêu cầu cấp thiết.
Cấp sổ đỏ trước cho cư dân không phải là hành động “xoa dịu”, càng không phải là sự “hợp thức hóa” sai phạm. Quyền sở hữu của người mua nhà đã phát sinh ngay khi họ thanh toán và vào ở. Nhà nước chỉ thực hiện đúng nghĩa vụ công nhận quyền ấy. Mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư – từ tài chính đến kỹ thuật – đều có thể xử lý độc lập bằng công cụ pháp lý hiện có.
Tinh thần này hoàn toàn phù hợp với định hướng của Trung ương trong Kết luận 77 và Nghị quyết 170. Việc rà soát các dự án tồn đọng thời gian qua cho thấy hệ thống có thể xử lý những điểm nghẽn kéo dài nếu các nguyên tắc được xác lập rõ ràng.
Ban Chỉ đạo 751 đã ghi nhận 1.759 dự án được tháo gỡ, đưa hơn 6.100 ha đất vào sử dụng và giải phóng khoảng 220.000 tỷ đồng nguồn lực bị đóng băng. Đây là nền tảng để tiếp tục xử lý nhóm dự án nhà ở thương mại đã bán cho dân nhưng chưa thể cấp sổ.
Đối với nhóm dự án này, cơ chế cần rõ ràng hơn: quyền của cư dân phải được công nhận trước, còn sai phạm của chủ đầu tư phải được xử lý sau.
Cách tiếp cận này có ba ưu điểm nổi bật. Thứ nhất, nó bảo vệ bên tuân thủ pháp luật và trả lại sự công bằng cho người đã hoàn thành nghĩa vụ. Thứ hai, nó buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm thực sự, không thể dùng cư dân như lá chắn để kéo dài các vi phạm. Thứ ba, nó tạo áp lực đối với cơ quan quản lý phải làm đúng chức trách, không thể né tránh bằng cách yêu cầu dân “chờ thêm một thời gian”.
Ở góc độ kinh tế, việc cấp sổ sớm có ý nghĩa rất lớn. Một căn hộ không có sổ là một tài sản không thể vay vốn, khó chuyển nhượng và mất giá trị. Ở quy mô hàng chục nghìn căn hộ, nguồn lực này tương đương hàng chục nghìn tỷ đồng bị đóng băng. Khi cư dân được cấp sổ, thị trường thứ cấp hoạt động trở lại, ngân hàng có thêm tài sản bảo đảm hợp lệ, giao dịch minh bạch hơn và ngân sách có thêm nguồn thu từ chuyển nhượng. Đây là lợi ích mà bất kỳ nền kinh tế nào cũng muốn có.
Cấp sổ sớm cũng giảm đáng kể các xung đột xã hội. Tranh chấp sổ đỏ chiếm tỷ trọng lớn trong khiếu kiện hành chính. Các vụ việc kéo dài nhiều năm, gây căng thẳng cho cư dân và tốn kém cho bộ máy công vụ. Khi quyền tài sản được bảo vệ đúng hạn, các xung đột giảm, chi phí xã hội giảm, và nguồn lực hành chính có thể dành cho những nhiệm vụ có ý nghĩa hơn.
Khơi niềm tin thị trường
Điều quan trọng nhất vẫn là niềm tin. Một thị trường bất động sản muốn phục hồi không chỉ cần vốn, cần tín dụng hay ưu đãi. Nó cần sự tin tưởng rằng Nhà nước đứng về phía người làm đúng. Khi người dân biết rằng họ sẽ không bị treo sổ bởi lỗi của người khác, họ sẽ sẵn sàng mua nhà, đầu tư và dịch chuyển nguồn lực. Không có niềm tin, mọi nỗ lực kích thích thị trường đều dễ trở thành tạm thời.
Câu chuyện sổ đỏ treo, xét cho cùng, là câu chuyện về trật tự của Nhà nước pháp quyền. Nó phản ánh chúng ta ưu tiên bảo vệ ai trong những tình huống tranh chấp: người hoàn thành nghĩa vụ hay người gây ra sai phạm.
Nó cho thấy bộ máy quản lý có dám nhìn thẳng vào trách nhiệm công vụ hay tiếp tục né tránh bằng cách đẩy rủi ro sang người dân.
Việc cấp sổ đỏ cho cư dân trước và xử lý chủ đầu tư sau là một điều chỉnh nhỏ nhưng có tác động lớn. Nó sửa lại một cơ chế bị lệch lạc nhiều năm, bảo vệ người làm đúng, tạo kỷ luật cho chủ đầu tư và buộc cơ quan quản lý chịu trách nhiệm rõ ràng hơn.
Khi quyền tài sản được bảo vệ nhất quán, thị trường sẽ ổn định, niềm tin được khôi phục và cải cách thể chế có thêm động lực để tiến xa hơn.
Ngay cả trong tình huống xấu nhất – dự án được xác định có vi phạm nghiêm trọng – cơ quan quản lý cũng không thể đưa ra phương án “thu lại căn hộ” từ người mua ngay tình.
Pháp luật dân sự lẫn pháp luật về nhà ở đều xác định rõ trách nhiệm bồi thường, trách nhiệm khắc phục và cơ chế cưỡng chế nghĩa vụ đối với chủ đầu tư. Không có điều khoản nào cho phép chuyển trách nhiệm ấy sang người dân hoặc buộc họ rời khỏi ngôi nhà đã hình thành từ giao dịch hợp pháp.
Thực tế càng củng cố lập luận này. Không địa phương nào trong suốt nhiều năm qua ban hành quyết định cưỡng chế di dời cư dân khỏi những căn hộ đã bán hợp pháp chỉ vì vướng mắc pháp lý của chủ đầu tư. Nói cách khác, Nhà nước đã ngầm thừa nhận quyền sở hữu đã hình thành của cư dân. Chỉ có điều, quyền đó chưa được thể hiện trên giấy tờ – và sự chậm trễ ấy chính là gốc rễ của mọi xung đột.
Khi Nhà nước đã quyết định không thể, và không bao giờ nên, “đuổi dân ra khỏi nhà”, thì việc trì hoãn cấp sổ trở nên phi lý. Nếu quyền sở hữu thực tế đã được bảo đảm bằng việc cư dân sinh sống ổn định, thì giấy chứng nhận chỉ là bước cuối cùng để hợp thức hóa một quyền đã hình thành. Sự chậm trễ không bảo vệ pháp luật; nó chỉ kéo dài tình trạng bất định, tạo ra tâm lý bất an và làm tổn thương niềm tin của người dân vào chính hệ thống bảo vệ họ.
Sổ đỏ, về bản chất, không chỉ là một tờ chứng nhận. Nó là lời cam kết của Nhà nước rằng quyền tài sản của người dân sẽ không bị treo vì bất kỳ lý do nào không thuộc về họ.
Khi cam kết ấy được thực hiện đầy đủ, thị trường bất động sản sẽ có lại nền tảng mà nó còn đang thiếu vắng: sự chắc chắn và niềm tin.