'Giá bất động sản khó giảm khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực'

Luật Đất đai 2024 xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có thể khiến bất động sản dự án tăng, nhưng khó sốt ảo, theo chuyên gia.

Ba luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Chính phủ trình Quốc hội cho phép có hiệu lực từ ngày 1/7, tức sớm 6 tháng so với mốc đầu năm 2025.

Với Luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho biết theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản địa ốc.

Bà phân tích, theo luật trước đây, bảng giá được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Bảng giá này do UBND tỉnh xây dựng hàng năm, dựa theo khung Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Quy định này tạo chênh lệch khá lớn giữa giá đền bù và thị trường, khiến thu thuế từ đất đai giảm.

Tuy nhiên, Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn. Hiện, quy định chưa nêu rõ giá trị thị trường của đất là gì, song theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia "thuận mua vừa bán" và không bị ép buộc.

Bà Giang cho rằng nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills Việt Nam, mức tăng này sẽ bền vững và phản ánh sát giá trị sản phẩm, thể hiện độ am hiểu thị trường của các bên tham gia giao dịch. Đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất. Cùng đó, khi cơ sở dữ liệu về giá được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai, giúp việc giao, sử dụng đất hiệu quả hơn.  Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội.  Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, nói "giá nhà sẽ tiếp tục tăng, bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực".  Tuy nhiên, giá bán quá cao sẽ khó thanh khoản, nên chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân.  Về lâu dài, quy định mới giúp người sở hữu đất có lợi hơn. Còn doanh nghiệp có thể đẩy nhanh đền bù giải phóng mặt, đảm bảo tiến độ triển khai dự án đầu tư.  Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. "Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường", ông Đính nói.  Giai đoạn 2020-2022, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch Covid-19. Đất tăng giá tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ.  Chung cư cũng sốt giá. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tăng 40% sau 5 năm. Ủy ban Kinh tế nhận xét, chung cư cao đột biến do đầu cơ.  Theo Chủ tịch VARS, trong những đợt sốt bất động sản trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng.  "Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị ''thổi'' thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn", ông Đính nói.
Bất động sản khu Nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills Việt Nam, mức tăng này sẽ bền vững và phản ánh sát giá trị sản phẩm, thể hiện độ am hiểu thị trường của các bên tham gia giao dịch. Đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất. Cùng đó, khi cơ sở dữ liệu về giá được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai, giúp việc giao, sử dụng đất hiệu quả hơn.

Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, nói "giá nhà sẽ tiếp tục tăng, bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực".

Tuy nhiên, giá bán quá cao sẽ khó thanh khoản, nên chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân.

Về lâu dài, quy định mới giúp người sở hữu đất có lợi hơn. Còn doanh nghiệp có thể đẩy nhanh đền bù giải phóng mặt, đảm bảo tiến độ triển khai dự án đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. "Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường", ông Đính nói.

Giai đoạn 2020-2022, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch Covid-19. Đất tăng giá tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ.

Chung cư cũng sốt giá. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tăng 40% sau 5 năm. Ủy ban Kinh tế nhận xét, chung cư cao đột biến do đầu cơ.

Theo Chủ tịch VARS, trong những đợt sốt bất động sản trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng.

"Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị 'thổi' thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn", ông Đính nói.

Theo Vnexpress Copy link

Bình luận bài viết

5.0 (0 đánh giá)
5
0
4
0
3
0
2
0
1
0
Chưa có file đính kèm
Đánh giá bài viết

Các bài viết khác

Không chuyển đổi tài khoản giao thông, chủ phương tiện có bị xử phạt?

Khi nâng cấp sang tài khoản giao thông số tiền còn trong tài khoản thu phí được hoàn lại? Nếu không thực hiện chuyển đổi, chủ phương tiện có bị xử phạt khi xe không thể qua trạm thu phí gây ùn ứ?
15/08/2025

Xe tải quá tốc độ 23 lần tại cùng một vị trí, truy tìm tài xế không đến nộp phạt

Một xe tải tại tỉnh Gia Lai vi phạm lỗi chạy quá tốc độ 23 lần tại cùng một vị trí trên quốc lộ 19 nhưng không đến nộp phạt, cảnh sát giao thông phải thông báo truy tìm.
14/08/2025

Vụ án “Gà lôi trắng”: Bị cáo được tại ngoại, cấm đi khỏi nơi cư trú

Chánh án TAND tỉnh Hưng Yên đã kiến nghị Viện trưởng VKSND tỉnh kháng nghị bản án vụ “Gà lôi trắng” và cho bị cáo Thái Khắc Thành tại ngoại, cấm đi khỏi nơi cư trú.
13/08/2025

Vạch trần thủ đoạn khiến hàng nghìn nhà đầu tư nộp cả tỉ USD vào tiền ảo PaynetCoin

Bên cạnh việc tổ chức các hội nghị, hội thảo hoành tráng, nhóm lừa đảo đã ngụy trang bằng việc tiền ảo PaynetCoin (PAYN) được niêm yết trên các sàn giao dịch uy tín của Mỹ và trả lãi 5 - 9% cho người mới tham gia giai đoạn đầu.
13/08/2025

Bị tước bằng vẫn lái xe chở vượt 21 khách

Hoàng Viết Hùng, 39 tuổi, lái ôtô giường nằm 45 chỗ chở 66 hành khách, vượt 21 người, bị phạt cùng chủ xe gần 235 triệu đồng.
12/08/2025

Vụ ô tô đâm đám đông xem văn nghệ khiến 1 trẻ tử vong: Tài xế là Phó Bí thư xã

Theo thông tin từ chính quyền địa phương, vụ ô tô đâm vào đám đông đang xem văn nghệ tại xã Phong Dụ Thượng (Lào Cai) đã khiến 1 trẻ em tử vong và 11 người bị thương.
12/08/2025

Thiếu tướng công an trực tiếp chỉ đạo 'đánh sập' đường dây tiền ảo tỷ USD

Công an tỉnh Phú Thọ vừa triệt phá thành công đường dây tội phạm xuyên quốc gia, lừa đảo chiếm đoạt tài sản qua hình thức kinh doanh đa cấp đồng tiền ảo PaynetCoin (PAYN), với số tiền huy động từ các nhà đầu tư lên tới hàng tỷ USD.
11/08/2025

Đánh dã man phụ nữ ở chung cư Hà Nội, người đàn ông xăm trổ phải đối diện mức án nào?

Người đàn ông xăm trổ đánh phụ nữ tại sảnh chung cư ở Hà Nội thể hiện tính côn đồ, coi thường pháp luật có thể sẽ phải đối mặt với án phạt không hề nhẹ.
11/08/2025

Học sinh lớp 10 ở Bắc Ninh "bẻ khóa" nhiều kênh truyền hình lớn trong 30 giây, lập hệ thống truyền hình lậu gần 1000 kênh

Ông Hán Việt Linh, Phó Chánh văn phòng của VTVcab cho hay: “Một học sinh lớp 10, với công cụ là chiếc điện thoại "cùi bắp" đã dựng lên hệ thống truyền hình lậu quy mô gần 1000 kênh, bẻ khóa hàng loạt kênh truyền hình lớn trong vòng 30 giây”.
07/08/2025

Phó giám đốc thuộc Ban Quản lý Khu kinh tế Quảng Ninh có nồng độ cồn khi gây tai nạn

Ông L.T.C. (Phó giám đốc Trung tâm dịch vụ hỗ trợ đầu tư, Ban Quản lý Khu kinh tế Quảng Ninh) lái ô tô trong tình trạng vi phạm nồng độ cồn, gây tai nạn liên hoàn.
07/08/2025

Vụ bác sĩ chi 300 triệu 'chạy' chứng chỉ hành nghề, Sở Y tế nói gì?

Sở Y tế tỉnh Đắk Lắk vừa có báo cáo gửi cơ quan chức năng về vụ "chạy" chứng chỉ hành nghề y xảy ra tại Bệnh viện Đa khoa vùng Tây Nguyên.
06/08/2025

Chặn đầu, rút chìa khóa trên Vành đai 3: Vì sao xử lý tội gây rối trật tự?

Theo hướng dẫn của TAND Tối cao, hành vi gây rối trật tự làm cản trở, ách tắc giao thông đến dưới 2 giờ có thể bị xếp vào nhóm "gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự" và bị xử lý hình sự.
06/08/2025