Đấu giá đất: Cuộc chơi của các “chiến lược gia”?

Phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức diễn ra vào ngày 19/8 kéo dài đến 4 giờ 30 sáng 20/8,  một lần nữa làm dư luận xôn xao khi đã lập kỷ lục mới về giá trúng. Cụ thể, các lô đất đã được đấu giá với mức giá trúng cao ngất ngưởng, giá trúng thầu thấp nhất cũng là 91,3 triệu đồng/m²; giá trúng cao nhất lên đến… 133,3 triệu đồng/m². Mức giá này tăng hơn 18 lần so giá khởi điểm ban đầu, chỉ ở mức 7,3 triệu đồng/m². Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá đạt gần 190 tỷ đồng, chênh 11 lần so giá khởi điểm.

Sự kiện này đã thu hút 517 khách hàng, với 1.100 bộ hồ sơ đăng ký. Để tránh tình trạng thông thầu, bỏ giá thấp gây thất thoát, huyện Hoài Đức cùng đơn vị tư vấn đấu giá đã áp dụng phương thức đấu thầu nhiều vòng. Khách hàng chỉ được xét giá trúng khi trải qua 6 vòng đấu bắt buộc với mỗi bước giá là 6 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sự khốc liệt của cuộc đấu giá đã khiến nhiều người không thể theo kịp và phải ra về khi mức giá liên tục leo thang ngay cả khi cuộc đấu giá đã kéo dài đến nửa đêm. Tình trạng này không phải là hiếm gặp, mà là một phần của xu hướng đang xuất hiện ngày càng rõ rệt trong các phiên đấu giá đất gần đây.

Cụ thể, trước đó chưa lâu, vào ngày 10/8, phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai cũng đã ghi nhận mức giá trúng tăng gấp 6-8 lần so giá khởi điểm, với giá trúng cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m². Những phiên đấu giá đất với mức giá tăng đột biến không chỉ xuất hiện tại Hoài Đức và Thanh Oai mà còn gợi nhớ đến phiên đấu giá “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm (Thành phố Hồ Chí Minh) vào cuối năm 2021. Tại Thủ Thiêm cũng ghi nhận mức giá trúng cao, dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp phải bỏ cọc.

Sự tương đồng trong mức giá tăng giữa các khu vực này cho thấy dư luận đặt vấn đề nghi ngờ đối với cái gọi là một mô hình chung của thị trường, nơi các “chiến lược gia” tha hồ thao túng giá được áp dụng để tạo ra cơn sốt ảo không phải là không có căn cứ.

Trở lại với huyện Hoài Đức (TP Hà Nội) vừa diễn ra, mức giá trúng cao gấp nhiều lần so giá khởi điểm không chỉ thể hiện sự thao túng giá mà còn cho thấy sự cạnh tranh gay gắt trong các phiên đấu giá. Trước tình trạng hàng nghìn nhà đầu tư, người dân vất vả cả ngày đêm để tham gia đấu giá vài chục lô đất và đã “đẩy giá” trúng một số khu vực lên mức phi thực tế, các chuyên gia cho rằng, với giá khởi điểm thấp như hiện nay ở Hoài Đức hay Thanh Oai (chỉ tử hơn 7 triệu đồng đến 12,5 triệu đồng/1m2), trong khi tiền đặt cọc chỉ bằng 20% giá trị lô đất (tương ứng từ 100 triệu đến 200 triệu đồng) dẫn đến nhiều người trúng giá cao chấp nhận bỏ cọc nếu không bán được hàng sau khi trúng để hưởng chênh lệch.

Theo nhận định của nhiều nhà chuyên môn, phải chăng đang có chuyện tranh thủ dịp đấu giá đất công khai này tạo cơ hội cho chính các đối tượng đầu cơ chuyên nghiệp, môi giới đất hưởng lợi khi “bỏ con săn sắt, bắt con cá rô”? Nghĩa là tạo được mặt bằng giá đất mới để bán được những lô đất lớn đang sở hữu.

Thực tế, trong bối cảnh giá đất liên tục tăng cao và các cuộc đấu giá trở nên sôi động, tình trạng bị nghi là “thổi giá” đất và những vấn đề liên quan đến bảng giá đất mới đang trở thành chủ đề nóng.

Vậy đâu nguyên nhân sâu xa của tình trạng này? Và làm như thế nào để có được giải pháp pháp lý để quản lý hiệu quả hơn?

Theo một chuyên gia pháp lý chuyên ngành bất động sản, các cuộc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội đã gây xôn xao dư luận khi thu hút đông đảo người tham gia và giá trúng đấu giá của nhiều lô cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả của cuộc đấu giá đất có thể là bất thường, nhưng về mặt pháp lý, đây nên được coi là hiện tượng kinh tế bình thường hơn là hành vi “thổi giá đất”.

Rõ ràng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả do thị trường quyết định. Việc có nhiều cá nhân cùng tham gia đấu giá (tỷ lệ “chọi” lên tới 20-30 lần) phản ánh nhu cầu của thị trường, hiện nay nhu cầu của người dân, bao gồm: nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ… là rất lớn, trong khi các thống kê cho thấy số lượng tiền gửi ngân hàng và lượng tiền trong dân là rất dồi vào và đương nhiên người dân có nhu cầu đầu tư. Không thể phủ nhận bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư ưa thích của đông đảo người dân.

Khi phân khúc chung cư đã đạt mức giá cao, đất nền với pháp lý “sạch” trở nên hấp dẫn. Bên cạnh đó, nỗi lo giá đất tăng cao sau khi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan có hiệu lực từ ngày 1/8 khiến người dân đổ xô đi đấu giá. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng “siết” phương thức phân lô, bán nền, dẫn đến nguy cơ khan hiếm đất nền, nên giới đầu tư muốn nhanh chân tìm kiếm các lô đất nền để găm giữ.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là theo quy định hiện hành, tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất. Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá. Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước (do giá trị tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá).

Như vậy, việc nhiều người trúng đấu giá với giá rất cao chưa hẳn đã là dấu hiệu thổi giá!

Hơn nữa, pháp luật đã có các quy định để kiểm soát việc này với những chế tài có tính răn đe cao, bao gồm cả chế tài hình sự. Nếu thực tế có chiêu trò thổi giá, người thực hiện sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý tương xứng.

Riêng về việc tìm biện pháp để ngăn chặn tình trạng đặt cọc rồi nâng giá và bỏ cọc, theo vị chuyên gia này, vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, trong đó đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá. Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Như vậy thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, người dân có thể sẽ nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá, dẫn đến chế tài này không có giá trị răn đe trong thực tế. Do đó, điều quan trọng là cơ quan quản lý cần kiểm tra, rà soát, phát hiện các dấu hiệu bất thường trong đấu giá để kịp thời xử lý vi phạm, gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự.

Để tạo tính răn đe, nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận, chứ không nên để dư luận mãi xầm sì, thắc thỏm và lo lắng với những phiên đấu giá đất nghi là bị “thổi giá”, vừa giảm lòng tin của người dân vào cơ quan chức năng, vừa suy giảm tính nghiêm minh trong thi hành quy định pháp quy.

Mặt khác, vẫn biết việc đẩy giá đất cao gần tiệm cận giá giao dịch thị trường có thể biến đất đai thành nguồn lực phát triển, giúp ngân sách nhà nước thu nhiều hơn và bồi thường hợp lý hơn cho người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến tăng gánh nặng tài chính cho người dân với chi phí cao hơn khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí. Cụ thể, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng (do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành “giá sàn”). Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn, giúp tăng thu cho ngân sách. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…

Nhưng ở khía cạnh khác, bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Bởi vậy, ngay trong quá trình thẩm tra luật, chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã nêu rõ: Xác định giá đất là vấn đề khó, tác động đến nhiều đối tượng trong xã hội; cần phải được xử lý hài hòa chứ không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi đối tượng liên quan.

Về cơ bản, việc điều chỉnh hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thuế và phí đất đai là rất cần thiết để cân bằng các lợi ích và giảm thiểu gánh nặng cho người dân. Trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Chẳng hạn theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất. Nghị định 103 quy định tỷ lệ phần trăm dao động từ 0,25% đến 3%. Như vậy, quy định pháp quy đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần thì tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.

Việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí… trong sử dụng đất đai theo hướng đi này sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội nhưng vẫn biến đất đai thành nguồn lực phát triển kinh tế nhờ “thu đúng, thu đủ” từ các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thực tế cho thấy, hiện nay, đất đai là tài sản quan trọng, nên doanh nghiệp, người dân mong muốn ngày càng dễ dàng hơn trong tiếp cận quỹ đất. Luật Đất đai 2024 đã làm được điều này. Khái niệm tiếp cận đất đai trong thị trường bất động sản rộng hơn nhiều, gồm: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở hỗn hợp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao… tuỳ từng loại hình mà cách tiếp cận đất đai có sự khác nhau.

Về quan điểm “thị trường, minh bạch, công bằng, toàn diện”, Luật Đất đai 2024 đã thể hiện rõ. Với tư cách một nhà lập pháp, người trực tiếp tham gia xây dựng, chỉnh sửa Luật Đất đai 2024; Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội thẳng thắn bày tỏ quan điểm, thị trường là tập trung toàn bộ các loại hình bất động sản, chứ không xoay quanh một phân khúc cụ thể. Xin nhấn mạnh rằng, Luật Đất đai không giải quyết được toàn diện vấn đề giá trị sử dụng đất. Chỉ dùng mỗi Luật Đất đai, giá đất chỉ có tăng không giảm, thậm chí tăng phi mã là điều không hề bất bình thường.

Do đó, cần có những biện pháp để có thể siết lại, mà theo quan điểm của ông Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất cần được Quốc hội đưa ra, bàn luận để xây dựng quy định phần thuế bất động sản. Chỉ khi có sắc thuế này, thị trường bất động sản mới phát triển thật sự lành mạnh, hiệu quả./.